Garantias em Locações Comerciais: Novo entendimento do STF

Garantias em Locações Comerciais: Novo entendimento do STF

Nas locações de imóveis urbanos, uma das modalidades de garantia mais utilizadas é a fiança, expressada por meio da comum figura do fiador. Tal instituto é utilizado tanto nas locações residenciais quanto para finalidades comerciais. Nessa última hipótese, recente decisão do Supremo Tribunal Federal – STF trará repercussões no âmbito do mercado imobiliário. Em junho deste ano, decidiu a Suprema Corte pela impossibilidade de se penhorar bem de família de fiador nas locações comerciais, em julgamento pendente naquele tribunal desde 2014.

O bem de família é um instituto jurídico regido no ordenamento brasileiro pela Lei 8.009/90. Referida legislação estabeleceu a proteção da impenhorabilidade ao único imóvel de propriedade do casal ou entidade familiar utilizado para moradia permanente. A base constitucional de tal argumento é o direito fundamental à moradia.

O instituto, contudo, comporta algumas exceções legais. Entre elas, está a que foi trazida pela Lei de Locações: a impenhorabilidade é afastada nos processos movidos por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. Essa possibilidade de penhora vinha sendo reconhecida pelo judiciário sem importar se a locação era residencial ou comercial. Nesse sentido é a Súmula 549 do Superior Tribunal de Justiça – STJ: “É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação”.

Anteriormente à disposição legal que disciplinou ser possível a penhora do bem de família do fiador, era comum a prática de se exigir que o fiador fosse proprietário de ao menos dois imóveis, justamente pela vigência da impenhorabilidade. Essa conduta dificultava o acesso às locações, razão pela qual a regra foi flexibilizada, permitindo-se então a penhora. Com relação às locações residenciais, permanece o entendimento da penhorabilidade do bem de família do fiador.

A fundamentação do entendimento vencedor foi de que não se pode privilegiar a livre iniciativa empresarial em detrimento do direito fundamental à moradia, tendo em vista que a possibilidade de penhora daria preferência a um direito de crédito sobre o direito fundamental da família do fiador.

Essa mudança de entendimento do Supremo Tribunal Federal, que tende a repercutir nas demais instâncias judiciais, exige atenção dos proprietários e imobiliárias que praticam a locação de imóveis comerciais com a garantia de fiança, nas hipóteses em que o fiador possui apenas um imóvel. A situação gera, nesse passo, insegurança jurídica, já que não é a primeira modificação de entendimento sobre o tema.

Por essas razões, é interessante, em tais casos, reavaliar os riscos da locação e estudar a viabilidade em substituir a garantia ou pactuar nova garantia complementar, especialmente quando o fiador não dispuser de outros bens penhoráveis ou patrimônio condizente. Isso porque se o patrimônio capaz de garantir a locação for apenas o único bem imóvel que serve como moradia do fiador (integrando o conceito de bem de família), em eventual execução contra este o crédito ficará prejudicado em virtude do novo entendimento sobre a impenhorabilidade do bem de família.

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