A Adjudicação Compulsória é uma ação judicial voltada à transferência forçada de imóvel quando há recusa por alguma das partes.

Quando realizada compra e venda de um imóvel por contrato particular, para que ocorra a efetiva transferência da propriedade, é necessário que haja seu registro no Cartório de Registro de Imóveis. 

No entanto, existem situações em que há recusa ou algum impedimento de se realizar a transferência da propriedade, por falta de alguma providência do comprador ou do vendedor. Caso isso ocorra, a parte prejudicada poderá se valer da Adjudicação Compulsória para garantir o registro do imóvel, nos termos que serão explicados em seguida. 

Qual é a importância da transferência de titularidade do imóvel?

Antes de adentrar nos detalhes sobre a Ação de Adjudicação Compulsória, é importante entender qual a importância do registro do imóvel, bem como os riscos decorrentes de sua ausência. 

a) Para o comprador: 

Enquanto o contrato de promessa de compra e venda confere ao comprador o direito de aquisição, o registro no Cartório de Registro de Imóveis garante ao adquirente o direito real de propriedade sobre o imóvel, com publicidade e eficácia contra terceiros. Em outras palavras, só é proprietário quem efetivamente registra o imóvel. 

Sendo assim, com a ausência de registro o adquirente fica sujeito a uma série de riscos, dos quais se destaca: 

• Venda em duplicidade: em vista da ausência de publicidade da compra do imóvel, é possível que o vendedor de má-fé realize a venda do mesmo imóvel mais de uma vez, de modo que apenas o primeiro comprador a promover o registro adquirirá os direitos de propriedade. 
• Penhora por dívidas do vendedor: caso o comprador não registre a compra do imóvel, o real proprietário do bem continuará sendo o vendedor, cujo nome constará na matrícula. Sendo assim, caso o vendedor venha a contrair uma dívida para si, eventuais credores poderão requerer a penhora do imóvel para satisfação da dívida. 

b) Para o vendedor:

A propriedade de um imóvel gera ao titular, além de direitos reais, uma série de obrigações atreladas ao bem, as chamadas obrigações propter rem. Exemplos dessas obrigações são o IPTU e as taxas condominiais. 

Dessa forma, bem como o comprador tem direito à outorga da escritura do bem imóvel que adquiriu, interessa ao vendedor liberar-se da obrigação e, também, das obrigações de natureza propter rem que terá que suportar enquanto o imóvel estiver sob a sua propriedade.

O que fazer quando o vendedor se recusa a transferir o imóvel?

Com a pactuação de um contrato particular de promessa de compra e venda, comprador e vendedor assumem, respectivamente,  o cumprimento das obrigações de pagar o valor acordado e transmitir a propriedade. Caso haja recusa ou algum impedimento do vendedor para promover a outorga da escritura pública, o comprador poderá obter a transmissão do imóvel através de uma ação de Adjudicação Compulsória. 

Nesse caso, a ação poderá ser proposta mediante apresentação de contrato de promessa de compra e venda e comprovação de quitação da dívida assumida, que servirão para comprovar o direito real do comprador à aquisição do imóvel.

Com a procedência da demanda, a sentença judicial servirá como a escritura pública de compra e venda, que poderá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Dessa forma, será concretizada a transferência de propriedade do imóvel, com registro em sua matrícula. 

Ainda, há casos em que esse procedimento pode ser realizado extrajudicialmente, conforme será explicado posteriormente. 

O que fazer quando o comprador se recusa a transferir o imóvel?

Embora menos comum, há situações em que o próprio comprador deixa de transferir o imóvel para si. Isso pode ocorrer por uma série de razões, as mais comuns sendo a recusa em arcar com as despesas da transferência (taxas de registro e escritura e ITBI), ou a presença de dívidas (de modo que pode haver penhora de imóvel, caso registrado em nome do devedor, por exemplo). 

Nesses casos, o vendedor também poderá, por meio de Ação Adjudicação Compulsória (ou Adjudicação Compulsória Reversa), garantir a transferência da propriedade. 

No entanto, a depender das circunstâncias e do pactuado no contrato de promessa de compra e venda, é possível optar por outras vias processuais, como a ação de obrigação de fazer. 

Adjudicação Compulsória Extrajudicial 

A lei 14.382, sancionada em agosto de 2022 alterou a Lei de Registros Públicos para possibilitar a realização de Adjudicação Compulsória extrajudicialmente, ou seja, sem necessidade de ação judicial. 

Logo, a Adjudicação Compulsória pode, atualmente, ser requerida e efetuada no cartório de Registro de Imóveis competente, o que promove mais celeridade ao procedimento. 

Conclusão quanto à Adjudicação Compulsória

Conforme apresentado, nos casos em que há alguma recusa ou impedimento do vendedor ou comprador para realizar a transferência de titularidade de um imóvel, a parte prejudicada poderá se valer da Adjudicação Compulsória, judicial ou extrajudicial, para garantir a transmissão da propriedade. 

Vale destacar que o presente artigo não esgota o tema, haja vista as nuances presentes nos procedimentos e nas situações fáticas. Desse modo, em caso de eventuais dúvidas sobre o tema, basta entrar em contato com o BGT Advogados para esclarecimentos. 

Em todo caso, é pertinente a assessoria jurídica por profissionais especializados, a fim de garantir segurança às operações de transferência de imóveis.