Compra de imóvel a preço de custo

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O QUE É O IMÓVEL A PREÇO DE CUSTO?

Você já deve ter ouvido falar ou visto um anúncio tratando de imóveis “a preço de custo”. Talvez você já tenha até mesmo adquirido um imóvel desse tipo. 

Ao ouvir a expressão “preço de custo”, somos levados a crer que o preço desse imóvel será basicamente o quanto custa para construí-lo. Contudo, não é bem assim na realidade.

É evidente que alguém precisa tomar a iniciativa da construção, organizar todas as frentes do empreendimento – administração, projeto, execução da obra, licenças, área comercial etc. – e essa pessoa ou empresa será remunerada por isso.

Assim, o “preço de custo” inclui o custo efetivo da construção do imóvel e a remuneração da empresa que organiza todo o empreendimento.

COMO É ORGANIZADA A CONSTRUÇÃO DO IMÓVEL A PREÇO DE CUSTO?

A construção a preço de custo é costumeiramente organizada por duas formas: por meio de uma sociedade empresária ou por meio de uma cooperativa.

Hoje vamos falar apenas da mais corriqueira dessas duas formas de organização: a SPE – Sociedade de Propósito Específico. A SPE, como diz o nome, é uma sociedade, isto é, uma sociedade empresária.

Essa sociedade geralmente é constituída sob a forma de sociedade limitada ou de sociedade anônima (por ações). Para os empreendimentos menores (um prédio residencial, por exemplo), a forma escolhida na maioria das vezes é a sociedade limitada.

QUE IMPLICAÇÕES EXISTEM NA CRIAÇÃO DE UMA SPE PARA CONSTRUÇÃO A PREÇO DE CUSTO?

Uma decorrência lógica e inevitável da organização do empreendimento sob uma SPE é que as regras societárias da sociedade limitada, do contrato social da SPE e a de um eventual acordo de sócios (cotistas) serão necessariamente aplicadas.

Isso significa que há uma diferença fundamental entre adquirir um imóvel a preço de custo por uma SPE e adquirir um imóvel diretamente da construtora (por meio de incorporação, por exemplo): todos os adquirentes dos imóveis a preço de custo empreendidos pela SPE são sócios entre si.

Logo, nesse caso, não se está tratando da aquisição de um imóvel a ser construído, individualmente considerado, mas sim da aquisição de cotas de uma sociedade que construirá um empreendimento.

Após a construção do empreendimento, a sociedade pode ser dissolvida e as cotas de cada sócio (adquirente do imóvel) serão transformadas em um bem imóvel, atribuindo-se a propriedade desse imóvel ao sócio.

COM O QUE PRECISO ME PREOCUPAR AO ADQUIRIR UM IMÓVEL A PREÇO DE CUSTO?

Isso faz com que o adquirente do imóvel a preço de custo precise avaliar algumas questões que não precisaria se comprasse o imóvel diretamente de uma construtora.

Alguns pontos importantes para que o adquirente do imóvel busque mais informações são:

1) Quantos e quem são os demais adquirentes (investidores), se houver?

2) Quais são as regras estabelecidas no contrato social da SPE?

3) Existe acordo de sócios (cotistas)? Se existe, quais regras estão dispostas?

4) Como ocorre a retirada de um sócio dessa SPE, caso não queira mais participar?

5) O que ocorre se algum sócio (adquirente) deixar de fazer os aportes necessários para a construção?

6) O que ocorre se eu quiser revender meu imóvel ainda não finalizado (isto é, ceder minhas cotas sociais)?

7) Há risco para a SPE ou para os sócios caso haja inadimplência de obrigações fiscais ou trabalhistas por parte da própria SPE?

8) Há risco para a SPE ou para os sócios caso os sócios (pessoas físicas ou jurídicas) tenham dívidas próprias?

Como nesse tipo de empreendimento o adquirente não é um consumidor adquirindo um produto de um fornecedor (construtora), é preciso conhecer de maneira mais íntima o empreendimento e a estrutura jurídica proposta pelo organizador do negócio.

Recomenda-se, assim, que antes de aderir à SPE e tornar-se sócio do empreendimento, o pretenso adquirente tome as precauções necessárias para conhecer os riscos e as vantagens do negócio proposto.

Rodrigo atua com ênfase na área de Direito Empresarial, notadamente Direito Societário, Contratos Empresariais e Recuperação Judicial e Falência. Possui experiência em demandas consultivas no Direito Societário relacionadas à estruturação societária. Na área contenciosa, já atuou em demandas de dissolução de sociedades, anulação de assembléias e outras medidas urgentes no Direito Societário. Tem experiência em demandas com empresas de áreas como geração de energia, distribuição de combustíveis, metalurgia, tecnologia da informação, telefonia, mercado varejista e construção civil. A atuação no Direito Empresarial tem foco em contratos e operações de empresas de médio porte, estruturação de empresas familiares, governança corporativa para empresas familiares e organização patrimonial para pessoas físicas e empresários. Rodrigo atua ainda destacadamente em demandas relacionadas ao Direito Médico e à Proteção de Dados Pessoais (Implementação e Gestão).
Rodrigo atua com ênfase na área de Direito Empresarial, notadamente Direito Societário, Contratos Empresariais e Recuperação Judicial e Falência. Possui experiência em demandas consultivas no Direito Societário relacionadas à estruturação societária. Na área contenciosa, já atuou em demandas de dissolução de sociedades, anulação de assembléias e outras medidas urgentes no Direito Societário. Tem experiência em demandas com empresas de áreas como geração de energia, distribuição de combustíveis, metalurgia, tecnologia da informação, telefonia, mercado varejista e construção civil. A atuação no Direito Empresarial tem foco em contratos e operações de empresas de médio porte, estruturação de empresas familiares, governança corporativa para empresas familiares e organização patrimonial para pessoas físicas e empresários. Rodrigo atua ainda destacadamente em demandas relacionadas ao Direito Médico e à Proteção de Dados Pessoais (Implementação e Gestão).

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