Condomínios e a Proibição da Locação “Airbnb”

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Desde 2019, quando o Superior Tribunal de Justiça começou o julgamento de um caso sobre proibição do uso de plataformas digitais de economia compartilhada (no caso concreto, o Airbnb), condôminos e condomínios voltaram suas atenções para o polêmico tema das locações por curto período viabilizadas por essas tecnologias.

O caso paradigma, oriundo do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, teve seu julgamento finalizado em abril deste ano, tendo sido adotado o entendimento de que é permitido ao condomínio, por meio de sua convenção condominial, proibir a prática de locações via Airbnb e similares.

A votação dos Ministros não foi unânime, o que demonstra a complexidade do tema. Ainda, deve ser destacado que a decisão não vincula todos os demais casos que venham a ser julgados pelos juízes brasileiros, razão pela qual poderão ser encontradas decisões divergentes, a depender do caso concreto. O tema, desse modo, está longe de configurar um consenso.

 

O QUE O STJ DECIDIU NO CASO CONCRETO?


Na demanda que foi julgada, o STJ entendeu ser possível, quando a convenção de condomínio prever a destinação exclusivamente residencial, que seja proibida a locação via Airbnb. Contudo, decidiu-se que a locação de curtíssima temporada realizada por tais plataformas digitais não é ilegal, podendo a convenção condominial autorizar essa prática.

O fundamento para a decisão foi de que, no caso concreto, ficou caracterizada uma exploração comercial do imóvel, semelhante à hospedagem, em virtude da alta rotatividade no local e do oferecimento de serviços, como lavanderia. 

O ponto crucial, todavia, é que no caso em litígio o imóvel era locado na modalidade “locação de cômodos”, assemelhando-se a um hostel, pois a ocupação do apartamento era feita de forma simultânea por diferentes pessoas sem vínculo entre si. Tal condição, ainda, exacerba a alta rotatividade e os possíveis incômodos advindos dessa prática.

 

QUAIS OS REFLEXOS DA DECISÃO DO STJ?A LOCAÇÃO VIA AIRBNB ESTÁ PROIBIDA EM CONDOMÍNIOS?


Como visto, a decisão do STJ tratou de caso concreto com especificidades que nem sempre estão presentes nas hipóteses de locação temporária via Airbnb. Também, foi firmado o entendimento de que a locação pelo Airbnb não configura atividade ilícita, assim como é possível que a convenção condominial autorize essa prática.

Por outro lado, o resultado do julgamento evidenciou o entendimento de que o condomínio pode sim proibir a locação por curto período proporcionada pelas plataformas digitais, sendo legítima essa vedação.

Como reflexos, poderemos ter, a depender dos interesses dos condôminos nos casos concretos, inserções de proibições ou permissões expressas nas convenções de condomínios residenciais. Nas hipóteses de silêncio da convenção condominial, já é possível traçar um provável entendimento do judiciário: caso a destinação seja exclusivamente residencial, há uma tendência à proibição da locação via Airbnb. Entretanto, deve ser ressaltado: isso é uma tendência, a ser verificada diante das circunstâncias do caso concreto, não havendo vinculação nesse sentido.

De toda forma, o julgamento representa importante precedente, por apresentar a manifestação de uma corte superior sobre a temática. Estabeleceu relevantes posicionamentos, como a possibilidade de proibição ou de permissão expressa da locação via Airbnb, a depender da convenção condominial, e a licitude do uso dessas plataformas digitais.

 

QUER SABER MAIS?


Os aspectos brevemente aqui abarcados, deve ser dito, não esgotam de forma alguma a temática das locações temporárias via plataformas digitais, especialmente diante das constantes novidades do setor. Contudo, já é possível afirmar que há algum avanço para o estabelecimento de critérios mais claros sobre a proibição ou permissão dessa modalidade contratual assemelhada à locação temporária. 

Gostou do tema ou ficou com alguma dúvida? Acompanhe o blog e nossas redes sociais ou entre em contato para esclarecimentos específicos.

 

Eduardo atua com ênfase na área do Direito Imobiliário, especialmente locações, negócios imobiliários e contratos. Possui experiência em demandas consultivas na estruturação de contratos e negociações. No âmbito contencioso, já atuou em demandas de cobrança, despejo, execução, discussão contratual, entre outras. Tem experiência com empresas como construtoras e incorporadoras, imobiliárias, administradoras de patrimônio e também com demandas de pessoas físicas. A atuação no Direito Imobiliário tem foco em assessoria jurídica permanente às empresas do ramo, bem como estruturação e revisão contratual e gestão de demandas contenciosas. Atua, ainda, no Direito Administrativo, com ênfase em processos administrativos, concurso público e servidores.
Eduardo atua com ênfase na área do Direito Imobiliário, especialmente locações, negócios imobiliários e contratos. Possui experiência em demandas consultivas na estruturação de contratos e negociações. No âmbito contencioso, já atuou em demandas de cobrança, despejo, execução, discussão contratual, entre outras. Tem experiência com empresas como construtoras e incorporadoras, imobiliárias, administradoras de patrimônio e também com demandas de pessoas físicas. A atuação no Direito Imobiliário tem foco em assessoria jurídica permanente às empresas do ramo, bem como estruturação e revisão contratual e gestão de demandas contenciosas. Atua, ainda, no Direito Administrativo, com ênfase em processos administrativos, concurso público e servidores.

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