Direitos e Deveres dos Locatários nos Condomínios

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O LOCATÁRIO É CONDÔMINO? CONHEÇA OS DIREITOS E OS DEVERES DOS LOCATÁRIOS NOS CONDOMÍNIOS


Não é novidade a relação entre locatário e condomínios, sejam eles residenciais ou comerciais. Por inúmeras razões, as locações de imóveis continuam em crescimento e, por consequência, os locatários representam boa parcela dos ocupantes de condomínios, com maior ou menor presença conforme as características do empreendimento.

O que ainda provoca certas dúvidas, contudo, é a relação entre o locatário de uma unidade autônoma e o condomínio em que esse imóvel objeto da locação está inserido. Quais são os direitos e os deveres dos locatários perante o condomínio em que se situa o imóvel alugado? 

O locatário é condômino? Pode votar em assembleia? Quem deve pagar as contribuições condominiais e eventuais multas? Essas são algumas questões que aparecem com certa frequência nas dúvidas de locatários e condôminos.

Nesta breve exposição, serão abordados esses pontos que possuem reflexos no cotidiano do condomínio.

 

BREVES NOÇÕES SOBRE O CONDOMÍNIO EDILÍCIO


Antes de entrar no tema propriamente tratado, é preciso esclarecer que a abordagem proposta busca verificar os pontos relevantes da relação entre locatários e condomínios edilícios, que diferem do condomínio comum (também chamado geral ou tradicional, é aquele estipulado pela lei para os casos em que um bem pertence a mais de uma pessoa).

O condomínio edilício prevê a existência de partes de uso exclusivo (unidades autônomas), partes de uso comum (acesso, corredores, salão de festas, piscina, etc) e fração ideal do solo. É o popular condomínio de prédio, comercial ou residencial, dotado de salas ou apartamentos. Pode ser constituído também em condomínio de casas. Deve haver, ainda, a convenção de condomínio, e as normas básicas regentes dessa estrutura são o Código Civil, a Lei n. 4.591/1964, a própria convenção de condomínio e o regimento interno.

 

QUEM É O LOCATÁRIO? QUEM É O CONDÔMINO?


O locatário é o indivíduo que aluga um imóvel do locador, que por sua vez é, em regra, proprietário do bem. Também é chamado de inquilino. A legislação que disciplina essa relação jurídica é a Lei n. 8.245/1991. Com a locação, há a transmissão da posse direta do bem imóvel para o locatário.

O condômino, a seu turno, é o proprietário.  Equipara-se ao proprietário, para tal fim, o promitente comprador e o cessionário de direito relativo à unidade autônoma, conforme estabelece o Código Civil. Locatário, portanto, não é condômino.

Diante do condomínio, o locatário é considerado “morador”, “ocupante” ou “possuidor”. Esses são os termos mais utilizados pela legislação e normalmente reproduzidos nas convenções condominiais.

 

QUAIS OS DIREITOS E DEVERES DOS LOCATÁRIOS NO CONDOMÍNIO?


Como visto, os locatários não são considerados, pela legislação, propriamente condôminos. Isso não quer dizer que não devam observar deveres em relação ao condomínio, tampouco que não possuem direitos.

Os condôminos possuem seus direitos elencados no artigo 1.335 do Código Civil. Em suma, são direitos de uso, fruição e disposição das suas unidades; uso das partes comuns; voto e participação em assembleias, estando quites com suas contribuições.

Alguns desses direitos são compartilhados pelos locatários, como o uso e fruição da unidade (condicionados aos termos do contrato de locação, assim como a disposição) e o uso das partes comuns (sendo vedado ao condomínio proibir o uso de parte comum em razão do morador ser locatário). 

O voto e a participação na assembleia é ponto polêmico. Anteriormente, considerava-se o locatário apto a votar desde que o locador não comparecesse à assembleia e o assunto em votação fosse relativo aos gastos de responsabilidade do locatário (despesas ordinárias). Atualmente, com a redação do Código Civil, o entendimento majoritário é de que ao locatário é vedado o voto. A participação é vista com bons olhos por alguns gestores de condomínios, pois a voz do locatário pode trazer contribuições ao debate condominial.

Se houver desejo de participação ativa do locatário na assembleia, recomenda-se que providencie junto ao locador/proprietário procuração com poderes específicos para participar do ato e votar. Assim, não existirá qualquer impedimento. 

E a participação como candidato nas eleições do condomínio? O locatário pode ser eleito síndico? Sim, pois a legislação é expressa ao permitir que não-condômino seja síndico. Já no que toca ao cargo de subsíndico e membro do conselho, dependerá das disposições da convenção de condomínio no caso concreto, pois em que pese não haver vedação legal, a convenção pode vedar a prática.

Já em relação aos deveres, não existem muitas diferenças entre condôminos e locatários. Os locatários devem observar as normas da convenção de condomínio e as disposições do regimento interno, como qualquer condômino ou frequentador do condomínio.

Em caso de descumprimento e aplicação de sanção pecuniária, o condomínio pode cobrar a multa do locatário, mas o locador/proprietário é responsável solidário, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça. O que se vê, na prática, é a cobrança em face do proprietário, que pode regressar contra o locatário e cobrar o valor da multa.

O locatário deve ainda pagar as contribuições do condomínio na forma estipulada na legislação locatícia, ou seja, é o responsável pelo pagamento das despesas ordinárias, tais como salário dos empregados do condomínio, água, energia elétrica, manutenções corriqueiras, entre outros custeios necessários ao funcionamento normal do edifício. 

O proprietário/locador é responsável pelo custeio das despesas extraordinárias, como reformas de grande porte, pintura da fachada e ampliações das áreas comuns. A constituição do fundo de reserva cabe ao proprietário, mas se for utilizada parcela do fundo para custeio de despesa ordinária, a recomposição poderá ser cobrada do locatário.

As contribuições condominiais, entretanto, são vinculadas à unidade autônoma. Possuem natureza propter rem, isto é, acompanham a coisa, o imóvel, estando ligadas ao bem e não à pessoa. Por essa razão, caso o locatário de determinada unidade não pague a cota do condomínio, haverá a cobrança contra o proprietário do imóvel, que após pagar o débito, poderá propor ação de regresso contra o locatário que inadimpliu tal obrigação.

No que toca ao pagamento de contribuições condominiais e multas, portanto, proprietários devem ter ciência de que, mesmo estando o imóvel locado, poderão eventualmente ser cobrados por débitos oriundos do inadimplemento do locatário.

 

QUER SABER MAIS? 


Os aspectos brevemente aqui abarcados, deve ser dito, não esgotam de forma alguma a temática das relações entre locatários e condomínios, que podem ser tratadas em vários pontos. Contudo, buscou-se delinear questionamentos e respostas corriqueiras dessa comum relação na convivência condominial. 

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Eduardo atua com ênfase na área do Direito Imobiliário, especialmente locações, negócios imobiliários e contratos. Possui experiência em demandas consultivas na estruturação de contratos e negociações. No âmbito contencioso, já atuou em demandas de cobrança, despejo, execução, discussão contratual, entre outras. Tem experiência com empresas como construtoras e incorporadoras, imobiliárias, administradoras de patrimônio e também com demandas de pessoas físicas. A atuação no Direito Imobiliário tem foco em assessoria jurídica permanente às empresas do ramo, bem como estruturação e revisão contratual e gestão de demandas contenciosas. Atua, ainda, no Direito Administrativo, com ênfase em processos administrativos, concurso público e servidores.
Eduardo atua com ênfase na área do Direito Imobiliário, especialmente locações, negócios imobiliários e contratos. Possui experiência em demandas consultivas na estruturação de contratos e negociações. No âmbito contencioso, já atuou em demandas de cobrança, despejo, execução, discussão contratual, entre outras. Tem experiência com empresas como construtoras e incorporadoras, imobiliárias, administradoras de patrimônio e também com demandas de pessoas físicas. A atuação no Direito Imobiliário tem foco em assessoria jurídica permanente às empresas do ramo, bem como estruturação e revisão contratual e gestão de demandas contenciosas. Atua, ainda, no Direito Administrativo, com ênfase em processos administrativos, concurso público e servidores.

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