A due diligence imobiliária tem como objetivo analisar diversos fatores relevantes e que podem impactar na aquisição de bens imóveis, como dívidas do proprietário, ações que envolvam o imóvel, dentre outros.

Existem diversos tipos de negócios imobiliários, tais como compra e venda, permuta, locação, comodato, entre outros. A complexidade do negócio, as características do imóvel em si ou a situação patrimonial das partes são critérios que podem ensejar a necessidade de avaliar os riscos envolvidos em determinada transação.

Tais fatores provocaram o surgimento da demanda de pesquisas prévias, chamadas de “due diligence”, que tem por objeto analisar as condições do bem imóvel, do direito a ser comercializado ou das partes.

A realização da due diligence imobiliária tem por intuito instruir a tomada de decisão informada do destinatário do estudo, mensurando os riscos da negociação e permitindo uma melhor compreensão das circunstâncias relativas ao negócio.

A abordagem do presente artigo visa destacar alguns pontos elementares da due diligence imobiliária, bem como sua importância para uma negociação mais segura.

O que é a due diligence imobiliária?

O procedimento é uma pesquisa prévia à concretização de um negócio, realizada sobre aspectos financeiros e legais das partes e do imóvel. Em regra, a due diligence imobiliária obedece à ordem de pesquisa, mensuração dos dados e informações, elaboração de relatório e recomendação conclusiva, de forma que permita ao destinatário da diligência tomar uma decisão informada, seja para concretizar ou declinar o negócio pretendido.

Com o resultado em mãos, o destinatário da diligência (adquirente, vendedor, investidor, corretor de imóveis) poderá, inclusive, acordar modificações no negócio, como, por exemplo, um abatimento no preço em razão de eventual risco anteriormente não conhecido.

É uma ferramenta, assim, destinada à redução dos riscos inerentes aos negócios imobiliários, permitindo que sejam averiguadas informações que atestem ou não a regularidade do bem e das partes.

Por que a due diligence imobiliária é importante?

Os negócios imobiliários, especialmente aqueles relacionados à compra e venda ou permuta, costumam envolver valores consideráveis, representando, muitas vezes, a maior parcela do patrimônio das pessoas envolvidas ou fonte de renda no caso de investidores.

A negociação relacionada à transmissão de um imóvel, ainda, deve partir do pressuposto da idoneidade financeira do alienante, de forma a permitir o correto registro da transação.  

O sistema registral brasileiro é permeado por uma complexidade formal, de maneira que a prática comercial dos bens imóveis envolve documentos de observância obrigatória para caracterizar um negócio regular.

Desses fatos decorre a relevância da regularidade da matrícula do imóvel, as certidões negativas de débitos fiscais, as certidões negativas de débitos trabalhistas, certidões negativas de débitos condominiais (se aplicável). No mesmo sentido, é preciso cautela aos casos em que há processos judiciais em andamento, seja em relação ao imóvel, seja em relação ao alienante. Um exemplo: eventual execução fiscal em andamento contra o alienante pode ser empecilho à venda de um imóvel de sua titularidade, ainda que não exista penhora, podendo ser considerada fraude à execução. 

Eventuais impedimentos legais para a regularidade formal da transação podem trazer consequências graves, inclusive com a anulação do negócio. Dessa forma, um sonho pode se transformar em incomodação e prejuízo em virtude da ausência de cautela no procedimento de concretização dos negócios imobiliários.

A importância é destacada justamente por constituir uma espécie de diagnóstico prévio, quando ainda é possível que as partes deixem de concluir a negociação sem repercussões patrimoniais, como multa. Ainda, se for o caso, a parte poderá optar por dar seguimento ao negócio, ciente dos eventuais riscos envolvidos, mas assumidos de forma voluntária e informada.

O que é importante consultar?

O procedimento da due diligence imobiliária se inicia pela pesquisa e conferência das informações. A pesquisa pode ser dividida em duas etapas: relacionada ao imóvel e relacionada à parte.

No que toca ao imóvel, uma pesquisa básica inclui a consulta à matrícula do imóvel, certidão negativa de débitos condominiais (se o imóvel for em condomínio), certidão negativa de débitos fiscais (IPTU e taxa de coleta de lixo), certidão negativa de débitos enfitêuticos (para os imóveis submetidos ao regime da enfiteuse ou aforamento), existência de procedimento de desapropriação, conformidade com o plano diretor e zoneamento, convenção de condomínio (se o imóvel for em condomínio).

Em relação à parte, para uma pesquisa básica devem ser consultados aspectos relacionados à idoneidade financeira, tais como CPF ou CNPJ (também conferir se a parte é legítima para representar a pessoa jurídica), certidão de nascimento e casamento (também conferir se a parte é capaz para praticar o ato), certidões negativas de débitos fiscais, certidão negativa do Banco Nacional de Débitos Trabalhistas, certidão negativa de protestos e certidões negativas de processos (Justiça Estadual, Justiça Federal e Justiça Trabalhista.

Caso sejam identificados processos existentes, deve haver a análise de cada processo para indicar com mais clareza eventuais riscos envolvidos.

Arrematando: procedimento indispensável para ciência dos riscos envolvidos e tomada de decisão informada

É possível extrair das informações acima que a due diligence imobiliária é um procedimento de suma importância para realização de negócios imobiliários mais seguros e rentáveis.

A pesquisa, com posterior elaboração de relatório conclusivo, permite que o destinatário tenha um panorama claro sobre os riscos envolvidos e possa tomar uma decisão informada em prosseguir, renegociar ou declinar o negócio pretendido.

Deve ser destacado: diante da presunção relativa de propriedade adotada pelo sistema jurídico brasileiro (isto é, admite prova em contrário), toda negociação de imóvel estará acompanhada de riscos inerentes ao negócio, de forma que não é possível ter uma certeza absoluta (matemática) sobre a validade da transação entabulada. O que é possível fazer, e para isso serve o instrumento da diligência prévia, é minimizar os riscos inerentes ao negócio.

O delineamento aqui proposto elenca os aspectos mais simples da due diligence imobiliária. O tema, contudo, possui maior profundidade e outros aspectos relevantes podem surgir, dependendo da formatação do negócio a ser entabulado.

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