O que são Fundos de Investimento Imobiliário (FII)?

Como o próprio nome sugere, Fundos de Investimento Imobiliário consistem na formação de um grupo de investidores e a consequente captação de recursos para emprego em empreendimentos imobiliários. Esses investimentos, todavia, não se resumem à aquisição de direitos reais sobre bens imóveis (compra de terrenos, lotes, edificações, etc.), mas também títulos imobiliários, como Letras Hipotecárias (LH) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI). 

A grande vantagem dos Fundos de Investimento Imobiliário se dá em razão da possibilidade de investir quantias menos substanciais em empreendimentos imobiliários de grande porte, como shopping centers, grandes condomínios ou incorporações.

Qual a Lei que institui os FIIs?

Os Fundos de Investimento Imobiliário foram instituídos pela Lei n. 8.668/93 e, de acordo com seu art. 4º, compete à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) autorizar, disciplinar e fiscalizar a constituição, o funcionamento e a administração dos FIIs.

Quem pode administrar um Fundo de Investimento Imobiliário?

Nos termos do art. 5º da mesma Lei, os Fundos de Investimento Imobiliário serão geridos por instituição administradora autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários. Essa administradora deverá possuir a natureza jurídica de banco múltiplo com carteira de investimento ou com carteira de crédito imobiliário, banco de investimento, sociedade de crédito imobiliário, sociedade corretora ou sociedade distribuidora de títulos e valores mobiliários, ou outras entidades legalmente equiparadas.

Como é o investimento em um Fundo Imobiliário?

O investimento se dá pela aquisição de cotas, isto é, frações ideais do patrimônio dos Fundos de Investimento Imobiliário, que consiste nos bens e direitos adquiridos pela instituição administradora. Essas cotas constituem valores mobiliários sujeitos ao regime Lei nº 6.385/76, admitida a emissão sob a forma escritural.

As cotas podem ser inicialmente adquiridas por meio de Oferta Pública de Distribuição registrada pela Administradora na Comissão de Valores Imobiliários (CVM) e cuja comercialização ocorrerá na Bolsa de Valores por intermédio de instituições intermediadoras, como corretoras ou bancos de investimento. 

De acordo com o art. 13, inciso I, da Lei n. 8.668/93, apesar de proprietário do fundo na proporção de suas cotas, o investidor não possui nenhum direito real sobre os bens componentes do patrimônio do fundo. Não é, portanto, proprietário de uma parcela do imóvel em si, mas dos direitos que recaem sobre ele. Por outro lado, também não responde pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual, relativamente aos imóveis e empreendimentos integrantes do fundo ou da administradora, salvo quanto à obrigação de pagamento do valor integral das cotas subscritas (art. 13, inciso II, da Lei n. 8.668/93).

Por se tratar de condomínio fechado, é proibido o resgate de cotas (art. 2º da Lei n. 8.668/93). Isso significa que o investidor que desejar se desfazer de suas cotas não poderá buscar reaver o valor nominal pago por elas junto à administradora. Todavia, é possível a alienação dessas cotas a outros investidores do fundo ou a terceiros interessados, inclusive com a comercialização na bolsa de valores ou em mercado de balcão organizado, dotando-as de alta liquidez.

Somente em se tratando de fundo com prazo de duração determinado e quando do seu  encerramento, haverá resgate do investimento, isto é, no momento da liquidação e consequente pagamento ao investidor do valor proporcional ao da cota.

Como se dá o rendimento dos Fundos de Investimento Imobiliário?

O rendimento de um Fundo de Investimento Imobiliário se dá principalmente pelas receitas advindas de aluguéis, de incorporações, ganho de capital advindo da alienação de ativos ou de ganhos decorrentes de aplicações financeiras de renda fixa ou variável.

Por essa razão, apesar da distribuição de rendimentos ocorrer, via de regra, de maneira mensal, não se trata de investimento de renda fixa, mas variável, isto é, depende do resultado de suas operações (manutenção dos aluguéis, retorno positivo na alienação de imóveis, etc.) ao longo do período em questão.

O fundo deverá distribuir a seus quotistas, no mínimo, 95% (noventa e cinco por cento) dos lucros auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano.

Além disso, é possível que o investidor obtenha saldo positivo na alienação da cota, isto é, obtenha ganho de capital consistente na diferença entre o valor de aquisição e o de venda da cota.

A Administradora, por sua vez, obterá uma parcela pré-fixada desses rendimentos como remuneração pelos serviços prestados.

Como ocorre a Tributação desses Rendimentos?

Os rendimentos pagos à pessoa física investidora do fundo são isentos do Imposto sobre a Renda da Pessoa Física (IRPF) desde que o quotista: 1) tenha menos de 10% das cotas do fundo; 2) o Fundo tenha, no mínimo, 50 quotistas; 3) as cotas do fundo forem negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou mercado de balcão organizado.

Nos casos em que o investidor não preencher os requisitos mencionados acima, o recolhimento do tributo se dará por meio de retenção operacionalizada pela própria Administradora.

No caso de alienação de cotas, o ganho de capital (diferença positiva entre o valor de venda e o de aquisição) será tributado pelo IR com a alíquota de 20%. Importa observar que os ganhos de capital oriundos da venda de cotas de FIIs não são inseridos no limite isento de R$ 20.000,00 (vinte mil reais) mensais aplicáveis às ações e, por essa razão, deverão ser levados à tributação independentemente do valor.

No caso de amortização, em se tratando de mera recomposição (devolução do valor nominal) ou de valor menor (prejuízo), não haverá tributação por ganho de capital. Todavia, se o valor pago ao investidor por conta de amortização (seja por decorrência de prazo determinado ou de liquidação do fundo) for superior ao de aquisição, haverá ganho de capital tributável pelo Imposto sobre a Renda, que deverá ser retido pela Administradora. Apesar de não precisar recolher o tributo, uma vez que retido, o investidor deverá declarar a amortização e o consequente ganho de capital em sua declaração de ajuste anual.

Havendo amortização, o contribuinte deverá subtrair o valor amortizado de seus “bens e direitos” constantes na Declaração de Ajuste Anual. Por exemplo, caso detenha 100 cotas de R$ 100,00 cada, no total de R$ 10.000,00 (dez mil reais) e a amortização se der na proporção de 10% ao ano – duração de 10 anos -, no exercício seguinte as 100 cotas terão o valor unitário de R$ 90,00 (noventa) reais cada, no total de R$ 9.000,00.

Por essa razão, é importante que o investidor saiba distinguir os rendimentos auferidos pelo Fundo Imobiliário, em regra isentos de tributação, de eventual ganho de capital obtido na alienação ou amortização das cotas, estes sujeitos à tributação de 20% a título de IR (ganho de capital). Ainda, a distinção é relevante para fins de preenchimento da Declaração de Ajuste Anual, uma vez que, enquanto a amortização não demanda o recolhimento pelo investidor, mas retenção pela administradora, a alienação com ganho de capital demandará apuração pelo próprio contribuinte.