Optar pelo auxílio de uma imobiliária no momento de alugar o seu bem é uma decisão tomada por grande parte dos proprietários de imóveis. De fato, essa alternativa traz comodidades e vantagens ao locador, como não precisar cuidar da parte burocrática, analisar pretendentes, realizar vistorias e principalmente receber o valor do aluguel com previsibilidade, quando a modalidade do contrato de administração contemplar a chamada locação garantida.
Para formalizar a prestação do serviço, é firmado pelas partes (locador e imobiliária) um contrato de administração de bem imóvel, que tem natureza de mandato. Assim, a imobiliária, por meio de seus gestores e funcionários, agirá em nome do locador para encontrar locatários e com estes pactuar a locação. Também será responsável, em regra, por operacionalizar a administração da locação, levando em conta toda diligência e cuidados que seriam esperados caso fosse um imóvel próprio.
Em caso de inadimplência do inquilino, por exemplo, a imobiliária não é obrigada a pagar os aluguéis ou o condomínio ao locador, salvo se, por expressa disposição contratual, houver sido pactuada a chamada “locação garantida”, espécie em que há um compromisso da imobiliária em repassar os valores ao locador mesmo quando o locatário está inadimplente.
Apesar disso, caso a inadimplência fosse previsível (por exemplo, admitiu-se locatário que claramente não tinha condições de bancar a locação, ou não foi exigida garantia alguma) e os riscos dessa locação não tenham sido informados e anuídos pelo locador, a imobiliária pode ser responsabilizada judicialmente a pagar o débito ao proprietário do imóvel.
Para que a responsabilização ocorra, contudo, deve estar presente ao menos uma das características de culpa na prestação do serviço de administração de bem imóvel, ou seja, a imobiliária deve ter agido com imprudência, imperícia ou negligência.
A responsabilidade da imobiliária decorre, portanto, da não observância das cautelas esperadas para a atividade exercida. Cabe ainda dizer que a relação entre imobiliária e locador pode ser considerada relação de consumo e, assim, fazer incidir as disposições do Código de Defesa do Consumidor, em benefício do locador.
Recomenda-se, então, que os gestores imobiliários tomem as precauções que a atividade exige, como verificar cadastro de inadimplentes dos candidatos à locatário, consultar a compatibilidade de renda com o valor mensal do aluguel e obrigações acessórias e certificar a existência de garantia efetiva.
Caso opte-se por uma locação de risco, o locador deve sempre ser consultado antes e exarar anuência expressa dos termos e condições da locação que será realizada.
