Usucapião Extrajudicial: O que é e como funciona

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A usucapião é um instituto jurídico que permite a aquisição da propriedade de um bem móvel ou imóvel por meio da posse prolongada e ininterrupta, acompanhada de determinados requisitos legais. A usucapião extrajudicial, introduzida pela Lei nº 13.105/2015 (Código de Processo Civil), oferece uma alternativa mais célere e menos onerosa em comparação com a usucapião judicial. Neste artigo, vamos explorar os principais pontos da usucapião extrajudicial, comparando-o com a usucapião judicial, e destacando as vantagens e desvantagens desse procedimento.

Principais Pontos da Usucapião Extrajudicial

1. Natureza Administrativa:

   – A usucapião extrajudicial é realizada diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem a necessidade de um processo judicial. O processo envolve tanto o Tabelionato de Notas quanto o Registro de Imóveis, com etapas específicas em cada um desses cartórios.

   – É conduzido por um tabelião de notas, que auxilia na elaboração da ata notarial.

2. Requisitos:

   – Posse Pacífica e Ininterrupta: A posse deve ser contínua e sem oposição pelo período estabelecido em lei, que varia conforme o tipo de usucapião (ordinário, extraordinário, especial urbano, etc.).

   – Animus Domini: A intenção de ser proprietário.

   – Requisitos Específicos: Cada modalidade de usucapião tem requisitos específicos, como tempo de posse, área do imóvel, e finalidade de uso (moradia, trabalho, etc.).

3. Fases do Procedimento

3.1 Ata Notarial no Tabelionato de Notas:

  • Solicitação da Ata Notarial: O possuidor deve comparecer ao Tabelionato de Notas para solicitar a lavratura de uma ata notarial.
  • Verificação da Posse: O tabelião verifica a posse do imóvel, as condições dessa posse (pacífica, ininterrupta e com animus domini), e certifica os fatos relevantes. A ata notarial é um documento formal que atesta a posse e serve como prova no procedimento de usucapião.
  • Documentos Necessários:
    • Documentos pessoais do requerente.
    • Comprovantes de posse (contas de água, luz, IPTU, etc.).
    • Planta e memorial descritivo do imóvel assinados por profissional habilitado e com a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART).
    • Certidões negativas dos distribuidores cíveis da comarca do imóvel e do domicílio do requerente.
    • Certidão de matrícula do imóvel ou certidão negativa de ônus reais.

3.2 Registro de Imóveis:

  • Protocolo do Pedido: Após a lavratura da ata notarial, o requerente deve protocolar o pedido de usucapião no Cartório de Registro de Imóveis competente, onde o imóvel está registrado.
  • Análise do Oficial de Registro: O oficial de registro examina a documentação apresentada e a ata notarial. Se a documentação estiver completa e correta, o oficial notifica os titulares de direitos registrados sobre o imóvel (como o proprietário registrado) e os confrontantes (vizinhos do imóvel).
  • Publicação de Edital: O oficial de registro publica um edital em jornal de grande circulação para dar ciência a terceiros interessados que possam ter interesse no imóvel.
  • Manifestação de Concordância ou Oposição:
    • Concordância: Se todos os notificados concordarem com o pedido ou não se manifestarem no prazo estabelecido, o oficial de registro procede à averbação da usucapião na matrícula do imóvel.
    • Oposição: Se houver oposição de qualquer parte interessada, o procedimento é interrompido e o caso é encaminhado ao juízo competente para tramitação judicial.

Aplicabilidade para Imóveis Urbanos e Rurais

A usucapião extrajudicial pode ser aplicada tanto a imóveis urbanos quanto rurais, desde que atendam aos requisitos legais específicos para cada tipo de usucapião:

  • Imóveis Urbanos: O possuidor deve ter a posse do imóvel por um período contínuo e ininterrupto de 5 anos (usucapião especial urbana) ou 10 anos (usucapião ordinário), conforme o tipo de usucapião requerido. A posse deve ser mansa, pacífica e com animus domini.
  • Imóveis Rurais: No caso de usucapião especial rural, o possuidor deve utilizar o imóvel para sua moradia ou para a produção que garanta seu sustento, pelo período de 5 anos contínuos e ininterruptos. Ainda, nos casos de imóveis rurais deverão ser apresentados documentos como o Cadastro Ambiental Rural (CAR), Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) e Certificação de não sobreposição fornecida pelo Incra.

Comparação entre Usucapião Extrajudicial e Judicial

Usucapião Extrajudicial

Vantagens:

1. Celeridade: O procedimento é geralmente mais rápido, pois evita a morosidade do judiciário.

2. Menor custo: Reduz os custos processuais.

3. Desburocratização: Simplifica a formalização da propriedade, tornando o procedimento mais acessível.

Desvantagens:

1. Limitações: Não é aplicável em casos de litígios ou quando há oposição expressa de terceiros.

2. Dependência de concordância: Requer a concordância de confrontantes e titulares de direitos registrados.

Usucapião Judicial

Vantagens:

1. Abrangência: Pode ser utilizado em qualquer situação, incluindo casos de litígios.

2. Autoridade Judicial: Decisão proferida por um juiz de forma definitiva.

Desvantagens:

1. Lentidão: O processo judicial pode ser demorado, especialmente em virtude de recursos e tramitações.

2. Custos elevados: Envolve custos processuais e honorários advocatícios mais elevados.

Arrematando: o procedimento extrajudicial busca agilidade na regularização de imóveis mas nem sempre é a melhor solução, devendo ser verificado caso a caso

A usucapião extrajudicial representa uma alternativa eficiente e econômica para a regularização da posse prolongada de imóveis, especialmente em contextos de posse pacífica e ininterrupta sem litígios. No entanto, sua aplicabilidade é limitada pela necessidade de concordância dos envolvidos e pela ausência de oposição. Por outro lado, a usucapião judicial, embora mais demorada e onerosa, oferece uma solução abrangente para todos os casos, inclusive os litigiosos.

Por tais razões, o procedimento extrajudicial deve ser deixado de lado, elegendo-se a via judicial, quando já se tem conhecimento da oposição de confrontantes ou de eventuais interessados no imóvel.

Portanto, a escolha entre a usucapião extrajudicial e a judicial deve ser orientada pela análise das circunstâncias específicas de cada caso, considerando-se a existência de litígios, a necessidade de celeridade, e os custos envolvidos. 

O delineamento aqui proposto elenca os aspectos mais simples do procedimento do usucapião extrajudicial. O tema, contudo, possui maior profundidade e outros aspectos relevantes podem surgir, dependendo das especificidades do caso concreto.

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Eduardo atua com ênfase na área do Direito Imobiliário, especialmente locações, negócios imobiliários e contratos. Possui experiência em demandas consultivas na estruturação de contratos e negociações. No âmbito contencioso, já atuou em demandas de cobrança, despejo, execução, discussão contratual, entre outras. Tem experiência com empresas como construtoras e incorporadoras, imobiliárias, administradoras de patrimônio e também com demandas de pessoas físicas. A atuação no Direito Imobiliário tem foco em assessoria jurídica permanente às empresas do ramo, bem como estruturação e revisão contratual e gestão de demandas contenciosas. Atua, ainda, no Direito Administrativo, com ênfase em processos administrativos, concurso público e servidores.
Eduardo atua com ênfase na área do Direito Imobiliário, especialmente locações, negócios imobiliários e contratos. Possui experiência em demandas consultivas na estruturação de contratos e negociações. No âmbito contencioso, já atuou em demandas de cobrança, despejo, execução, discussão contratual, entre outras. Tem experiência com empresas como construtoras e incorporadoras, imobiliárias, administradoras de patrimônio e também com demandas de pessoas físicas. A atuação no Direito Imobiliário tem foco em assessoria jurídica permanente às empresas do ramo, bem como estruturação e revisão contratual e gestão de demandas contenciosas. Atua, ainda, no Direito Administrativo, com ênfase em processos administrativos, concurso público e servidores.

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