Introdução
O local onde o empresário exerce sua atividade pode se apresentar como um fator determinante para o sucesso da empresa.
Não é incomum que os estabelecimentos comerciais sejam conhecidos – e até mesmo indicados a outros clientes – por meio de sua localização, notadamente na medida em que, com o passar do tempo, tanto a clientela quanto os fornecedores desenvolvem um certo relacionamento com esse local onde os produtos e serviços são oferecidos ao público.
Em razão disso, o direito denomina “ponto comercial” o local onde é explorada a atividade mercantil ou a atividade industrial pelo empresário, mas que com ele não se confunde, pois seu conceito – e tutela jurídica – extrapola o elemento físico do imóvel e mais se relaciona com essa peculiar relação que é estabelecida entre a empresa com seus clientes e com seus fornecedores.
Tamanha sua importância para o exercício da empresa, o direito conhece o ponto comercial como um elemento incorpóreo do estabelecimento empresarial, conferindo-lhe especial tutela: o direito de inerência ao ponto.
Quando o ponto empresarial é estabelecido em um imóvel locado pelo empresário, o ordenamento jurídico autoriza que, preenchidos determinados requisitos, o empresário ali permaneça ainda que o locador não mais pretenda dar continuidade à locação. Essa tutela é materializada por meio da ação renovatória, disciplinada pela Lei de Locações (Lei 8.245/1991), a partir de seu art. 51.
Qual o objetivo da ação renovatória?
A ação renovatória é o instrumento processual adequado para que o locatário empresário prossiga a locação, ainda que o locador não mais pretenda dar continuidade à relação locatícia, de modo a proteger o ponto comercial. Trata-se de direito subjetivo do empresário, entendido como direito de inerência ao ponto.
Quais os requisitos legais para exercer o direito de inerência ao ponto?
A fim de exercer o direito de inerência ao ponto, alguns importantes requisitos devem ser observados pelo locatário.
1) A relação locatícia deve ter sido formalizada por meio de contrato escrito e com prazo determinado. Ou seja, o direito não pode ser exercido em se tratando de contratos verbais, tampouco aos firmados por prazo indeterminado.
2) O estabelecimento comercial deve estar localizado naquele imóvel pelo período mínimo de cinco anos, ainda que a locação tenha se estabelecido através de diversos contratos sucessivos firmados por lapsos temporais inferiores, desde que ininterruptos.
3) A exploração do comércio no mesmo ramo, pelo período mínimo de três anos.
4) Comprovar o cumprimento exato das cláusulas do contrato de locação em vigor e dos encargos tributários relativos ao imóvel
5) A concordância do fiador com a renovação do contrato, se esta for a modalidade de garantia eleita
Existe um prazo para o ajuizamento da ação renovatória?
Sim. A ação renovatória deve ser ajuizada entre os doze e seis meses finais da relação locatícia. Trata-se de prazo decadencial, ou seja, após seu decurso, o titular do direito perde a possibilidade de exercê-lo.
A título de exemplo, se a relação locatícia foi estabelecida pelo período compreensivo entre 01/01/2018 e 01/01/2023, para exercer o direito de inerência ao ponto o empresário deve ajuizar a ação renovatória entre 01/01/2022 e 31/06/2022.
O direito de inerência ao ponto é absoluto?
Não. Na apreciação da ação renovatória, o(a) magistrado(a) irá ponderar o direito de inerência ao ponto do empresário e o direito de propriedade do locador, que, apesar de ter sua defesa vinculada ao estabelecido pelo art. 52 da Lei de Locações, pode ter êxito na demanda, que será julgada improcedente. A título de exemplo, se houver proposta de terceiro interessado no imóvel, em melhores condições, ocasião em que o empresário será ressarcido pelos prejuízos e lucros cessantes decorrentes da mudança, bem como lhe será garantida a não concorrência pelo novo locatário.
A ação renovatória pode ser ajuizada por lojistas em shopping centers?
Sim, à despeito das peculiaridades contratuais da relação locatícia em shoppings centers, o locatário pode sim socorrer-se da ação renovatória para tutelar seu ponto comercial.
A Lei de locações confere, inclusive, limitações ao direito de defesa do locador nestas situações, ao determinar que este não poderá alegar restituição do imóvel para “uso próprio” ou para instalação de estabelecimento de que seja detentor da maioria do capital ele próprio, seu cônjuge, descendentes ou ascendentes.
No entanto, na medida em que o shopping center é um empreendimento imobiliário-empresarial em que há interesse dos demais locatários envolvidos e em que a distribuição das lojas e seu sucesso econômico se apresenta como fator relevante para o êxito do complexo, pode haver algumas peculiaridades no contrato de locação que permitam a descontinuidade da relação jurídica por conta de questões econômicas, por exemplo, que levem à prevalência do direito de propriedade do locador.
Importante destacar que o Superior Tribunal de Justiça entende que a renovação do contrato dar-se-á pelo mesmo prazo do contrato de locação em vigência quando do ajuizamento da ação renovatória, ou seja, o contrato mais recente, observado o prazo máximo de cinco anos.
Por fim, tratando-se de uma ação judicial, seu julgamento pelo(a) magistrado(a) estará adstrito à fundamentação exposta na inicial, de maneira que o contrato será elaborado nos termos do pedido realizado pelo locatário e contestado pelo locador, de modo a assumir ainda maior relevância o auxílio da assessoria jurídica de sua confiança para a efetiva tutela desse relevante direito conferido à empresa.
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