O Aumento de IPTU em Florianópolis

Em Florianópolis, diversos contribuintes foram surpreendidos com um significativo aumento do IPTU de seus imóveis comerciais. A majoração ocorreu após o Município realizar auditorias e reclassificar diversos imóveis de casas com uso comercial para lojas comerciais ou salas comerciais. 

Com a nova classificação, a alíquota da porção territorial do IPTU passou de 0,5% para 2% do valor do imóvel. Além disso, o custo unitário básico de construção, utilizado para a determinação do valor venal das edificações, passou de um valor nominal de 236,58 para 674,73. Somados, os aumentos podem resultar num incremento de até 360% do valor de IPTU anteriormente pago.

Ciente do severo impacto econômico ocasionado pela majoração, o Município de Florianópolis permitiu aos contribuintes afetados (isto é, aqueles que tiveram seus imóveis reclassificados de casa comercial para loja ou sala comerciais) que parcelem o IPTU com desconto de 20% em até 10 vezes. Estima-se que ao menos quase dois mil imóveis foram afetados pela nova catalogação.

À vista disso, diversos contribuintes questionam-se: pode o Município reclassificar esses imóveis? É legal esse aumento?

Reclassificação de Imóveis de Casas Comerciais

Em primeiro lugar, é importante esclarecer que a “reclassificação”, por si só, não é ilegal e sempre poderá ser realizada quando as situações de fato estiverem em desacordo com a norma legal. 

Assim, a reclassificação, por si só, pode ser realizada pelo ente público por meio de procedimento administrativo sempre quando for averiguada alguma inconsistência na classificação anteriormente realizada.

Todavia, a reclassificação (ou qualquer enquadramento), seja em seu objeto ou no procedimento, deve respeitar as normas vigentes, de modo que a Autoridade Fiscalizadora não pode utilizar dessa prerrogativa para desnaturar a realidade fática ou elastecer conceitos legais com o intuito de aumentar a arrecadação.

O que diz a Lei Municipal?

Conforme mencionado, a celeuma ocorreu em razão do Fisco Municipal ter considerado imóveis antes categorizados como “casas comerciais” para “lojas” ou “salas comerciais”, atraindo a aplicação de uma alíquota quatro vezes maior, bem como um indexador três vezes superior.

Partindo para a análise legislativa, o Código Tributário Municipal define como casa: edifício de formatos e tamanhos variados, geralmente de um ou dois andares, quase sempre destinado à habitação (art. 235, inciso I). 

Veja, é importante observar que os advérbios “quase sempre”, apesar de indicarem uma predominância no uso habitacional, não excluem outra destinação. Inclusive, o próprio Código Tributário Municipal prevê diversos usos para a construção “casa”, dentre eles aquele de natureza “Comercial e de Serviços” (art. 235, linha VI da tabela).

Ora, ao estabelecer um indicador específico para casas de usos comerciais e de serviços, fica evidente que a Lei Complementar admite expressamente a existência de casas não meramente residenciais.

O problema reside no fato de que o Decreto Municipal n. 5156/2007 (que aprova o regulamento do cadastro imobiliário e do IPTU), ao definir a construção “casa”, suprimiu os advérbios “quase sempre” da definição contida na Lei Complementar, restringindo-a exclusivamente ao uso habitacional: edificação de formatos e tamanhos variados, geralmente de um ou dois andares destinados à habitação (art. 25, inciso I, do Decreto n. 5156/2007).

Em primeiro lugar, é importante destacar que um Decreto, cuja função é regulamentar a Lei ao qual está vinculado, jamais pode extravasar seu conteúdo. Com isso, ao restringir o conceito de casa, suprimindo todo e qualquer uso que não o habitacional, extrapolou sua competência e, portanto, tornou-se ilegal no ponto.

Veja, para fins de classificação de imóveis, deve-se utilizar como baliza a Lei Complementar e, somente naquilo que for omissa, valer-se-á a fiscalização do conteúdo do Decreto (que ainda assim deve guardar consonância com o objetivo buscado pela lei que este regulamenta).

Por essa razão, para fins legais, o conceito de casa será aquele contido no art. 235, inciso I, da Lei Complementar n. 007/2002 (Código Tributário Municipal), isto é, uma edificação, de geralmente um ou dois pavimentos, cuja utilização é primordialmente (e não exclusivamente) habitacional.

O que disse o Município sobre o aumento do IPTU?

Entendido o conceito de casa – e admitido o seu uso comercial -, resta compreender qual a interpretação utilizada pelo Fisco para majorar o IPTU.

Assim como ocorre com a edificação “casa”, as categorias “loja” e “sala”, ambas utilizadas pelo Fisco para reclassificação, também possuem definição legal expressa.

O Código Tributário Municipal define como “loja” o tipo de edificação ou compartimento destinado, basicamente, à ocupação comercial varejista e à prestação de serviços.

Por tratar-se de conceito extremamente aberto, o Decreto n. 5156/2007 – agora realizando a sua função de regulamentar e explicar o conceito legal – definiu como loja o tipo de edificação ou compartimento destinado à ocupação comercial e à prestação de serviço, geralmente com vitrine e mercadorias expostas à venda e/ou demonstração de serviços.

É imperioso destacar que, nesse caso, diferentemente do que ocorre com a edificação “casa”, o Decreto n. 5156/2006 não expõe qualquer contradição com a Lei Complementar, mas tão somente elucida seu conteúdo: para ser classificado como loja, a edificação geralmente possui vitrine e mercadorias expostas à venda e/ou demonstração.

Aqui, restaurantes, por exemplo, não utilizam do sistema de vitrines ou qualquer exposição ou demonstração de suas refeições.

Ainda, no que concerne às “lojas”, é importante destacar que o Código de Obras do Município define como loja o tipo de edificação ou compartimento destinado, basicamente, à ocupação comercial varejista e à prestação de serviços.

Novamente, com base nesse último conceito, restaurantes, que não se dedicam à ocupação comercial varejista ou à prestação de serviços (a refeição é considerada mercadoria pela legislação tributária), não poderiam desenvolver suas atividades em uma loja.

Por fim, quanto às salas, a classificação parece ainda mais distante dos imóveis que anteriormente eram classificados como “casas comerciais”. Isso porque a legislação define como sala a unidade autônoma em edificação não residencial. 

Do referido conceito, para classificar-se como sala, presume-se a existência de uma multiplicidade de unidades não residenciais, dentre as quais pode-se destacar aquela autonomamente concebida como “sala”.

No Decreto n. 5156/2007, por sua vez, a legislação define sala comercial como a unidade autônoma em edificação não residencial, geralmente destinada a escritórios e prestação de serviços. De maneira ainda mais evidente, distancia-se daquilo que se entende por casa comercial.

Pode o Município majorar o IPTU?

Com base no exposto, é possível verificar que o aumento é possível, porém, deve-se verificar se o imóvel reclassificado adequa-se às definições legais de loja ou sala, caso contrário, deverá permanecer com a tributação a qual sujeitam-se as casas comerciais.

Nesse ponto, trazendo para a realidade do Município de Florianópolis, especialmente no que se refere ao centro da cidade, é possível verificar que diversos dos imóveis que foram reclassificados possuem inequivocamente a natureza de casa comercial, de modo que a exigência do Fisco é flagrantemente ilegal.

Com isso, os contribuintes afetados pela majoração devem verificar, com base na legislação e com auxílio de um profissional, se os seus imóveis classificam-se em uma ou outra categoria, a fim de questionar o aumento quando verificada a ilegalidade por parte do município.