Imóvel menor que o pactuado

A aquisição de um imóvel consiste em uma importante decisão patrimonial, razão pela qual é uma operação que demanda a realização de diligências adequadas por ambas as partes da negociação. 

Nesse cenário, há diversos casos em que a metragem do imóvel se torna elemento central na intenção do comprador e, consequentemente, nos termos da negociação e no contrato a ser pactuado. A área da unidade pode influenciar a utilidade do bem, seu valor econômico e a própria decisão de compra. Não por acaso, a área do imóvel costuma ser indicada nos instrumentos contratuais, nos materiais publicitários e nos documentos que instruem a transação.

Contudo, não são raras as situações em que o adquirente depara-se com um imóvel menor que aquele inicialmente prometido ou informado. A discrepância entre a área esperada e a efetivamente existente pode ocorrer tanto em imóveis negociados ainda em fase de construção, por meio de promessa de compra e venda, isto é, “na planta”, quanto em transações envolvendo imóveis já concluídos e entregues.

Diante disso, surgem questões relevantes: O comprador pode obter o abatimento do preço em razão de metragem inferior à pactuada? Quais são as cautelas que o adquirente deve observar antes de concluir a compra? Em contrapartida, quais medidas podem ser adotadas pelo vendedor ou incorporador para gerenciar esse risco e evitar litígios futuros? São a essas indagações às quais se pretende responder neste artigo. 

Venda ad mensuram e ad corpus

A divergência entre a metragem prometida e aquela efetivamente entregue nem sempre configura um ilícito contratual apto a gerar indenização ou a devolução de valores considerados como “pagos a mais”. Para compreender em quais hipóteses essas diferenças podem produzir efeitos jurídicos, é essencial analisar duas modalidades clássicas do negócio pactuado: a venda ad mensuram e a venda ad corpus.

Na venda ad mensuram, a determinação da área do imóvel constitui elemento central para a fixação do preço e para a própria decisão do comprador de realizar o negócio. O exemplo mais evidente dessa modalidade é quando o preço é estipulado com base na extensão do imóvel, isto é, há o pagamento de determinado valor por metro quadrado.

Ainda, há a possibilidade, embora remota, de reconhecimento da venda ad mensuram quando, a despeito de não haver referência ao valor pago pela metragem, existem elementos concretos e contratuais indicando que a área do imóvel foi fator essencial para a decisão de compra. Ou seja, caso seja o imóvel menor do que a medida previamente informada, o negócio provavelmente não seria realizado, ou haveria significativa redução no preço. 

A previsão legal da venda ad mensuram encontra-se localizada no art. 500 do Código Civil e a sua principal consequência é que, quando a área não corresponder às dimensões pactuadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

Em contrapartida, a venda ad corpus é caracterizada pela ausência de determinação da área do imóvel, ou, ainda, quando há referência a sua extensão, mas a metragem não constitui parâmetro direto no valor. Dessa forma, o bem é vendido como corpo certo, individualizado por suas características e confrontações.

A principal consequência dessa modalidade de venda é que, ainda que ocorra a discrepância entre as áreas, o comprador não possui nada a reclamar, conforme a disposição legal do parágrafo 3°, art. 500 do Código Civil.

Ademais, há o outro fator de especial relevância: caso os elementos do negócio não permitam evidenciar a modalidade de venda do imóvel e a diferença da área não superar 5% do pactuado, presume-se que a referência às dimensões foi meramente enunciativa e, portanto, a venda ocorreu na modalidade ad corpus. Nessa circunstância, a única forma de o comprador exigir o abatimento do valor pago é comprovando que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.

Conclui-se, assim, que a identificação da modalidade de venda e consequentemente a existência de direitos a serem reclamados pelo comprador depende do caso concreto. Apesar disso, há medidas que podem ser adotadas tanto por compradores quanto por vendedores para reduzir riscos e conferir maior segurança jurídica à negociação, tema que será abordado nos tópicos seguintes.

Como o vendedor pode reduzir riscos?

Para o vendedor, a adoção de cautelas na negociação imobiliária exige distinguir duas situações distintas: a venda de imóvel ainda em construção, popularmente conhecida como “imóvel na planta” e a venda de imóvel já existente.

A venda de imóvel “na planta” ocorre quando o negócio é celebrado antes da conclusão da obra, envolvendo unidade ainda em fase de projeto ou construção. Nesse contexto, é comum que a execução da obra não corresponda ao planejamento inicial, pois podem ocorrer ajustes técnicos no projeto, como o reposicionamento de vigas, pilares e outros elementos estruturais, impactando, assim, na metragem final.

No plano jurídico, há debate se a venda “na planta” seria ad corpus, ou ad mensuram. A despeito disso, atualmente, no STJ, prevalece o entendimento que a modalidade depende das circunstâncias do caso concreto, não havendo uma classificação prévia. 

Diante disso, é recomendável para o vendedor que o contrato de promessa de compra e venda contenha cláusulas claras indicando que a negociação ocorre na modalidade ad corpus. Para isso, podem ser utilizados termos como “aproximadamente” ou “referência meramente enunciativa” em relação à metragem, além de previsões contratuais indicando a possibilidade de ajustes decorrentes da execução da obra. Também é possível declarar expressamente que a venda ocorre na modalidade ad corpus, esclarecendo o significado dessa forma de negociação. Em todas essas hipóteses, é importante que o preço não seja estipulado com base na metragem do imóvel.

Nos casos em que a venda possui como objeto imóvel já existente, recomenda-se que o vendedor previamente se assegure das medidas do bem. Ainda assim, considerando as discrepâncias nas técnicas de medição, é importante adicionar cláusulas que indiquem a possibilidade de variação.

Por fim, quando a compra e venda ocorre em uma relação consumerista, também não existe uma classificação prévia de modalidades. É importante saber que nessas relações, para definir se a diferença supera ou não 5% da área enunciada, deve-se utilizar como parâmetro a dimensão referida no material publicitário veiculado, se mais favorável ao consumidor em comparação com aquela constante do contrato de compra e venda. 

Como o comprador pode reduzir os riscos da aquisição de um imóvel menor que o pactuado?

Assim como ocorre em relação ao vendedor, as cautelas que devem ser adotadas pelo comprador também variam conforme a natureza do imóvel negociado. Por essa razão, é importante distinguir entre a aquisição de imóvel ainda em construção e a compra de imóvel já construído.

Nos casos de aquisição de imóvel na planta, o vendedor normalmente é uma incorporadora ou empresa do setor imobiliário, que se encontra em posição negocial mais favorecida. Considerando que, na prática, o adquirente individual raramente consegue negociar cláusulas contratuais que estabeleçam expressamente a modalidade de venda ad mensuram, é relevante adotar cautelas como a de acompanhar o andamento da obra e, sobretudo, de guardar os materiais publicitários utilizados na oferta do imóvel, pois tais documentos podem servir como referência para verificar se eventual diferença de metragem ultrapassa o limite de 5% da área prometida. 

Nas hipóteses de aquisição de imóveis que já se encontram construídos, recomenda-se que o comprador realize uma verificação direta das condições do bem antes da conclusão do negócio. Sempre que possível, é aconselhável visitar o imóvel e realizar medições próprias da área. Também é importante averiguar se o imóvel possui efetivamente todos os cômodos, instalações e características descritas no anúncio ou no material de divulgação, a fim de reduzir o risco de divergências posteriores.

O que fazer caso seja o imóvel menor do que o prometido?

Caso o vendedor se depare com um imóvel menor que aquele originalmente prometido, o direito de exigir o complemento da área, a resolução do contrato ou o abatimento proporcional do preço deve ser exercido no prazo de um ano, contado a partir do registro do título no cartório de registro de imóveis. Caso a ação não seja proposta dentro desse período, ocorre a decadência do direito, impossibilitando reclamações posteriores.

Conclui-se que a divergência entre a metragem informada e a efetivamente entregue não conduz, automaticamente, ao reconhecimento de um direito indenizatório, sendo indispensável a análise da modalidade contratual e das circunstâncias do caso concreto. Dessa forma, a adoção de cautelas prévias por compradores e vendedores revela-se essencial para mitigar riscos e evitar litígios.

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