Contrato de promessa de permuta imobiliária: modalidade de permuta de terreno por unidades a serem construídas

O contrato de permuta de imóveis é bastante conhecido, em suas diversas modalidades. Pode ser uma permuta de um imóvel por outro, um ou mais bens móveis por um imóvel, um imóvel por outro imóvel com torna em dinheiro, entre outras possibilidades. 

Uma das modalidades de permuta é a permuta de bem imóvel por unidades a serem construídas futuramente. Em geral, esse tipo de contrato é utilizado nos casos em que o proprietário de um terreno que interessa a um empreendedor (normalmente uma incorporadora) dá o imóvel (terreno) e a empresa incorporadora oferece em troca uma ou mais unidades a serem construídas no empreendimento, que tomará a forma de condomínio edilício. As unidades a serem entregues podem estar localizadas, inclusive, em outro empreendimento, embora seja mais comum a entrega de unidades erigidas no terreno objeto da permuta.

A permuta estabelecida neste formato costuma ser interessante, do ponto de vista econômico, para ambas as partes. Da parte do terrenista, permite o recebimento futuro de unidades que possuirão valor de mercado superior ao do terreno, bem como maior liquidez (tanto para venda, quanto para locação).

Já para o empreendedor, o instrumento possibilita realizar um empreendimento em um terreno de alto valor sem que seja preciso desembolsar o montante de eventual compra, podendo investir o recurso na construção, além de repassar a unidade futura a preço de custo.

Normalmente, é realizado um contrato preliminar, chamado de promessa de permuta, em que são estabelecidas as obrigações das partes e que determina a futura realização da permuta propriamente dita, com a competente escritura pública. Também nesse instrumento, pode-se determinar se a permuta será com ou sem torna (se haverá parte do negócio a ser paga em dinheiro por algum dos envolvidos).

Contudo, para que as vantajosas premissas sejam de fato experimentadas, alguns cuidados são necessários na elaboração do instrumento de promessa de permuta, a fim de resguardar os interesses das partes envolvidas.

Desse modo, a abordagem do presente artigo visa destacar alguns pontos elementares do tipo de negócio formatado pela promessa de permuta de bem imóvel por unidades a serem construídas.

Formalidades a serem observadas

O contrato de promessa de permuta segue, em regra, as formalidades exigidas para a compra e venda. Dessa forma, no caso da permuta de terreno por unidades a serem construídas, se a opção for firmar primeiro a promessa de permuta (o que acontece em geral), posteriormente deverá ser lavrada a escritura pública de permuta, com o subsequente registro na respectiva matrícula no Registro de Imóveis, a fim que seja transferida a propriedade do bem, conforme preconizam as normas do direito brasileiro.

No caso de permuta por unidades a serem construídas em empreendimento sujeito ao regime da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964), há previsão legal para que conste: a parcela que será paga em dinheiro (caso haja torna); a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que corresponderá a cada uma das unidades, que deverá ser expressa em metros quadrados, e se o alienante do terreno ficou sujeito a termo ou encargo.

As demais formalidades previstas para os contratos em geral também devem ser observadas, tais como objeto lícito, possível, determinado ou determinável e agente capaz.

Diligências prévias a serem tomadas pelas partes

Além das previsões legais incidentes sobre o negócio jurídico da permuta, as partes devem estar atentas ao momento anterior ao pacto, no sentido de pesquisar sobre a contraparte e sobre o objeto do terreno. 

Assim, o terrenista, por exemplo, deve pesquisar sobre a empresa que pretende realizar a permuta. Tal diligência visa verificar o histórico de empreendimentos, a existência de processos judiciais, a solidez financeira da empresa, os projetos do empreendimento objeto da permuta, memoriais descritivos, metragem, dentre outras características e informações que podem influenciar o negócio.

A incorporadora, por sua vez, pode efetuar pesquisas sobre a situação registral do imóvel, eventuais pendências de débitos, existência de ações e penhoras, estudo de viabilidade comercial, financeira e construtiva. Por vezes, a etapa de estudos é prevista para após a assinatura da promessa de permuta, com previsão de cláusula conferindo poder de exercício ou não do direito.

Cláusulas no contrato de promessa de permuta

No instrumento de promessa de permuta serão previstas as obrigações e direitos das partes, a fim de regular e dispor claramente sobre tais deveres. 

Se o objeto principal é a troca de bens imóveis (no caso, do terreno por unidades a serem edificadas), outras obrigações deverão ser previstas para o decorrer tranquilo da transação. Desse modo, em regra, os custos das transferências serão rateados entre as partes, mas a lei permite que seja pactuada disposição diversa.

No que tange aos débitos relacionados aos imóveis, via de regra cada parte será responsável pelos débitos do respectivo imóvel até a imissão na posse da outra parte. Assim, no momento em que a empresa responsável pelo empreendimento recebe a posse do imóvel, passa a responder pelos débitos incidentes sobre o bem. Entretanto, pode ser pactuado de maneira distinta.

A imissão na posse, por sua vez, deve ser prevista em cláusula específica. Trata-se do momento em que uma parte recebe a posse do bem que até então era exercida pela outra parte. Comumente, a posse do terreno é outorgada ao empreendedor no momento ou logo após a assinatura do contrato, a fim de que promova a construção. As futuras unidades, por outro lado, costumam ter a posse outorgada após o término das obras e expedição do “Habite-se”.

Com relação à transferência da propriedade, pode ser prevista a reserva de fração ideal do terreno, correspondente às futuras unidades, ao permutante terrenista, no intuito de que o ITBI seja recolhido pela incorporadora apenas sobre a área remanescente (efetivamente transferida). 

Poderão ser previstas, ainda, obrigações acessórias das partes, cronograma de desenvolvimento do empreendimento, penalidades incidentes no caso de descumprimentos, entre outros aspectos específicos conforme o caso concreto.

Pontos de atenção: principais aspectos que podem trazer transtornos às partes

Como qualquer negócio imobiliário, a permuta de terreno por unidades futuras traz riscos inerentes ao contrato. Tais riscos podem e devem ser mitigados com diligências, assessoria específica e atenção à redação contratual. Elencamos a seguir alguns dos problemas que podem ser mais corriqueiros na modalidade contratual em análise.

Um primeiro ponto de atenção é a qualificação e representação das partes envolvidas. Da parte do terrenista, não basta apenas verificar se quem diz ser dono o é de fato. É preciso dispor a qualificação completa e constatar a legitimidade do indivíduo. Um exemplo é a necessária  averiguação do estado civil, a fim de obter, se preciso, a outorga conjugal.

Da parte da empresa empreendedora, deve-se apurar a legitimidade do sócio em representar a pessoa jurídica, examinando-se os documentos constitutivos.

Com relação às unidades futuras e ao empreendimento em si, não raro as partes são surpreendidas pelo tempo de construção, pelos critérios de escolha das unidades, pelo tipo e qualidade do imóvel.

Dessa forma, é fundamental prever expressamente os prazos e penalidades para descumprimentos, as etapas de desenvolvimento do empreendimento, as características do empreendimento (áreas comuns e unidades privativas). 

O critério de escolha das unidades, caso já não tenham sido designadas, também é informação relevante a constar no instrumento contratual. Da mesma forma, o momento em que tal escolha será levada a cabo. Pode-se prever que as unidades serão escolhidas alternadamente (escolhe a incorporadora, em seguida o terrenista, novamente a incorporadora…), por sorteio ou por outra forma de designação.

Arrematando: interessante instrumento para realização de empreendimentos imobiliários

É possível extrair das informações acima que a permuta ou promessa de permuta de terreno por unidades futuras a serem construídas constitui importante instrumento para consecução de empreendimentos imobiliários.

Se, por um lado, a modalidade permite que o empreendedor inicie a construção sem despender grande soma para adquirir o terreno e possibilita ao terrenista receber, adiante, unidades com maior valor de mercado e liquidez, por outro lado é preciso ajustar expectativas, realizar diligências prévias e acertar cronogramas e obrigações para evitar desentendimentos e prejuízos futuros.

O delineamento aqui proposto elenca algumas das mais comuns cláusulas encontradas em contratos dessa natureza, bem como pontos de atenção para as partes (terrenista e empreendedor). O tema, contudo, possui maior profundidade e outros aspectos relevantes podem surgir, dependendo da formatação do negócio a ser entabulado.

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