Ganho de Capital
Uma preocupação frequente quando se realiza a venda de um imóvel é o recolhimento de Imposto de Renda sobre o ganho de capital obtido na operação, definido pela Receita Federal como “a diferença positiva entre o valor de venda (alienação) de bens ou direitos e o respectivo custo da compra (aquisição)”.
Nesse contexto, há particularidades a serem consideradas nas operações que podem ocasionar a redução do montante a ser recolhido a título de Imposto de Renda, ou, até mesmo, sua isenção.
O presente artigo abordará o funcionamento da tributação do ganho de capital na venda de imóveis, com a exploração das alíquotas aplicáveis e situações que podem ensejar a redução ou isenção do valor a ser recolhido.
Qual é a base de cálculo do Imposto de Renda sobre o ganho de capital?
Em geral, conforme introduzido, o Imposto incidirá sobre a diferença entre o valor de compra e o valor de venda do bem. A título de exemplo, caso uma casa tenha sido comprada por R$ 500 mil e vendida por R$ 700 mil, o vendedor terá de recolher o referido imposto sobre o montante de R$ 200 mil, que corresponderá ao ganho de capital obtido.
Quais são as alíquotas aplicadas?
As alíquotas aplicadas na tributação do ganho de capital variam progressivamente de acordo com o valor do lucro obtido, da seguinte forma:
15% – ganhos de até R$ 5.000.000,00;
17,5% – ganhos entre R$ 5.000.000,01 e R$ 10.000.000,00;
20% – ganhos entre R$ 10.000.000,01 e R$ 30.000.000,00;
22,5% – ganhos superiores a R$ R$ 30.000.000,00.
Como é feito o recolhimento do imposto sobre o ganho de capital?
A emissão do Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF) referente ao imposto de renda a ser recolhido pela venda de um bem pode ser feita através do aplicativo Programa de Apuração de Ganhos de Capital – GCAP 2025.
No GCAP, basta informar os dados da venda (tipo de bem, datas de aquisição e venda, valores de aquisição e venda, etc.), e o programa calculará automaticamente o valor do imposto a ser recolhido. Com isso, o contribuinte pode emitir o DARF e realizar o pagamento pelo aplicativo do banco ou em agência bancária.
Qual é o prazo para recolhimento do Imposto de Renda sobre o ganho de capital?
O prazo para pagamento do imposto é o último dia do mês seguinte à ocorrência da venda. Assim, caso a venda seja realizada, por exemplo, no dia 5 de outubro, o vendedor poderá recolher o tributo devido até o dia 30 de novembro, sob pena de incidência de juros moratórios.
Exceções à regra geral
Conforme mencionado anteriormente, há hipóteses em que elementos da venda afetarão a tributação, de modo a reduzir o valor do Imposto de Renda ou isentar o contribuinte de seu recolhimento. Em seguida, serão elencadas algumas dessas hipóteses.
- Aplicação do valor da venda em outro imóvel em até 180 (cento e oitenta) dias: caso, em até 180 dias após a venda de um imóvel residencial, o vendedor utilizar os ganhos obtidos para a compra de outro imóvel residencial, poderá se valer de isenção total do Imposto de Renda (caso utilize o valor total) ou parcial (proporcionalmente à parte não utilizada dos ganhos da venda).
- Permuta de unidades imobiliárias: nos casos em que ocorre a permuta de unidades imobiliárias (por exemplo, a troca de uma casa por um apartamento), sem recebimento de diferença em dinheiro, não incidirá imposto de renda;
- Venda de imóveis rurais: nos imóveis rurais, diferentemente dos urbanos (em que a base de cálculo será a diferença entre os valores de compra e alienação), a base de cálculo será determinada pela diferença entre o Valor da Terra Nua (VTN) do ano de aquisição e do ano de venda da unidade;
- Imóveis adquiridos ou incorporados até 1988: na venda de imóveis que foram comprados ou incorporados até o ano de 1988, abate-se do valor calculado do Imposto de Renda a porcentagem correspondente ao ano de aquisição/incorporação, conforme a tabela progressiva da lei n. 7.713/1988 (para os imóveis adquiridos até 1969, por exemplo, o desconto será de 100%, ao passo que nos adquiridos em 1988, o desconto é de 5%);
Valores dedutíveis
Além das hipóteses mencionadas acima, existem valores que podem ser deduzidos da base de cálculo do Imposto de Renda sobre o ganho de capital, com a consequente redução do importe a ser recolhido. Como exemplos, cita-se o valor da comissão de corretagem e os valores despendidos a título de benfeitorias no imíovel objeto da venda.
Ganho de capital de pessoas jurídicas
Para pessoas jurídicas, considera-se ganho de capital a diferença positiva entre o valor de alienação e o custo de aquisição de bens ou direitos, desde que as operações não sejam o objeto da atividade econômica praticada.
Com isso, há que se distinguir se a alienação da qual houve resultado patrimonial positivo é decorrente do objeto da pessoa jurídica ou não.
Como exemplo, quando uma concessionária realiza a venda de um automóvel, o lucro decorrente da venda não configura ganho de capital, pois trata-se da atividade fim da empresa. Por outro lado, caso uma fábrica têxtil venda de sua antiga sede (por valor superior ao da aquisição), configura-se o dano de capital, que deverá ser tributado conforme as alíquotas mencionadas anteriormente.
Inclusive, por essa razão de que holdings patrimoniais possuem como objeto social principal a compra, venda e aluguel de imóveis (administração de patrimônio próprio), a fim de suas operações sejam tributadas com a base de cálculo presumida do IRPJ e não à título de ganho de capital.
Para exemplificar, imaginemos um imóvel de custo de aquisição de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) que é alienado por R$ 1.500.000,00, com ganho de capital no valor de R$ 1.000.000,00.
Caso a pessoa jurídica dedique-se à atividade estranha àquela de natureza imobiliária, recolherá o ganho de capital desconsiderando a presunção de base de cálculo do IRPJ e CSLL:
| Tributo | Valor (R$) |
|---|---|
| IRPJ (15%) | 75.000,00 |
| Adicional IRPJ (10%) | 44.000,00 |
| CSLL (9%) | 45.000,00 |
| Total Geral | R$ 164.000,00 |
Não haverá, por outro lado, o recolhimento de PIS e COFINS em razão da operação não configurar receita ou faturamento.
Assim, o valor a ser pago sobre o ganho de capital seria R$ 164.000,00.
Por outro lado, caso a atividade imobiliária constitua o objeto da pessoa jurídica, a tributação será da seguinte maneira:
| Tributo | Valor (R$) |
|---|---|
| IRPJ | 24.000,00 |
| CSLL | 16.200,00 |
| PIS | 9.750,00 |
| COFINS | 45.000,00 |
| Total Geral | 94.950,00 |
Trata-se de diferença significativa e que, por isso, demanda análise e planejamento para apurar a maneira menos custosa sob o ponto de vista tributário.
Conclusão
Conforme demonstrado, quando se realiza a venda de um imóvel, é necessário observar atentamente as regras de incidência do Imposto de Renda sobre o ganho de capital obtido, bem como a possibilidade de enquadramento nas hipóteses de redução ou isenção do valor a ser recolhido.
Nesse sentido, contar com uma assessoria jurídica é aconselhável para garantir a tributação mais adequada e saudável para cada caso concreto.
