A mudança de destinação e/ou de uso de determinada área comum de um condomínio edilício, assim como das respectivas unidades imobiliárias ou do próprio edifício, principalmente para aqueles que residem em um, provoca dúvidas e debates calorosos.
Alteração legislativa promovida no Código Civil em 2022 flexibilizou essa mudança de destinação do edifício, de unidade imobiliária e de área comum, que antes exigia a unanimidade dos votos dos condôminos. A seguir, entenda os principais aspectos deste procedimento que pode ser promovido nos condomínios edilícios.
Mudança de destinação de área comum
Normalmente, as incorporadoras entregam os empreendimentos com áreas comuns equipadas e com destinação específica, prevista na convenção do condomínio ou no regimento interno. As mais corriqueiras são área de festas, piscina, brinquedoteca e academia. Todavia, com o desenvolvimento de empreendimentos cada vez mais completos, ao estilo home club, a diversificação das áreas comuns dos condomínios edilícios ganhou complexidade.
Nesse sentido, condomínios mais antigos que não contam com essas áreas comuns, mas que possuem espaços ociosos, ou que contam com áreas comuns que não são utilizadas, podem se valer da mudança de destinação da área comum a fim de atender os novos anseios.
Desse modo, no decorrer da vida condominial pode ser necessária a mudança de destinação de determinada área comum. Recomenda-se, para avaliar a viabilidade da nova destinação, que seja feito um estudo prévio entre os próprios condôminos. Há, todavia, requisito formal para a troca pretendida, conforme será visto adiante.
Mudança de destinação do edifício ou de unidade imobiliária
O mesmo pode ser dito em relação à mudança de destinação do edifício ou de unidade imobiliária específica. O caso dos edifícios comerciais com alta taxa de desocupação é um exemplo. Com a modificação nas relações de trabalho, notadamente regime de trabalho remoto, diversos escritórios de empresas em prédios comerciais repensaram suas sedes.
O resultado disso foi a desocupação de edifícios comerciais em grandes cidades. Ao mesmo tempo, há um déficit habitacional, especialmente para pessoas que pretendem morar perto dos locais de trabalho.
A mudança de destinação do edifício, de comercial para residencial, pode não só ser lucrativa para os proprietários/condôminos, como também revitalizar centros urbanos, com melhora para a urbanização e mobilidade. Diversas capitais brasileiras formularam políticas públicas para que ocorra essa transformação, mediante a reforma dos antigos prédios comerciais.
Mas quais são os requisitos para alterar a destinação de uma área comum do condomínio, do edifício como um todo ou de unidade imobiliária determinada? O que deve ser observado para evitar nulidades?
A aprovação da mudança em assembleia
Até a alteração legislativa promovida pela Lei n. 14.405/2022, o Código Civil previa que a mudança de destinação de unidade imobiliária ou do edifício (bem como da área comum) dependeria da aprovação da unanimidade dos condôminos. Como atingir tal quórum era tarefa extremamente penosa, a nova legislação alterou o art. 1.351 do Código Civil, prevendo desde então o quórum de ⅔ dos condôminos.
Tal alteração legislativa facilitou a mudança de destinação pretendida. Atualmente, portanto, para permitir um novo uso de determinada área comum, deve ser convocada uma assembleia do condomínio, com ponto de pauta específico tratando da área comum que se pretende fazer a mudança, indicando a área, o uso atual e qual(is) o(s) uso(s) pretendido(s). Adicionalmente, podem ser apresentados orçamentos para demonstrar o custo que será incorrido.
O mesmo deve ser feito para viabilizar a mudança de destinação do edifício (comercial para residencial, misto, residencial para comercial, por exemplo) e para a mudança de destinação de unidade imobiliária (uma unidade específica, como a localizada no pavimento térreo).
Atingindo-se o quórum de ⅔ dos votos dos condôminos, a mudança de destinação do edifício, da área comum ou da unidade imobiliária estará aprovada. A depender do tipo de modificação pretendida, pode ser necessária autorização da Prefeitura para realização de obras e adequações à legislação urbanística.
Cuidados extras
Ao proceder com a mudança de destinação, seja da área comum, seja do edifício, deve-se ter cuidado para, sendo realizada construção, não prejudicar a utilização das partes comuns ou próprias por qualquer dos condôminos, conforme a vedação expressa contida no artigo 1.342 do Código Civil.
Também vale lembrar de hipótese remota, mas possível de acontecer, especialmente na mudança de destinação do edifício: se houver a construção de outro pavimento, ou no solo comum, de outro edifício, com a finalidade de conter novas unidades autônomas, o quórum para aprovar tal construção é de unanimidade dos condôminos, de acordo com o artigo 1.343 do Código Civil.
Arrematando: flexibilização no quórum exigido aumentou a viabilidade
A flexibilização do quórum exigido para a mudança de destinação, sem dúvidas, aumentou substancialmente a viabilidade deste processo para áreas comuns, edifícios e até unidades imobiliárias específicas. O que antes era raro de se ver, devido à unanimidade exigida, passa a ser mais corriqueiro.
Por tais razões, evidentemente surgirão situações em que as partes recorrerão ao Judiciário, especialmente quando houver algum prejudicado pela alteração promovida pelo restante dos condôminos.
Portanto, deve-se ter atenção às exigências legais, bem como transparência no processo de mudança de destinação, cercando-se dos cuidados para evitar nulidades.
O delineamento aqui proposto elenca os aspectos mais simples do procedimento de mudança de destinação do edifício, das áreas comuns ou de unidade imobiliária. O tema, contudo, possui maior profundidade e outros aspectos relevantes podem surgir, dependendo das especificidades do caso concreto.
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