O que é Res Sperata?

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A res sperata é a contraprestação pecuniária paga pelo lojista ao empreendedor para utilizar parcela do fundo de comércio do empreendimento, o que inclui o estudo de mix de lojas, viabilidade econômica, estruturação técnica e física do shopping center. 

Res Sperata: Do que se trata o termo utilizado nas locações em Shopping Center?


No mundo jurídico, como se sabe, são comuns diversas expressões em latim. Enquanto algumas são mais corriqueiras, outras se relacionam com áreas específicas de determinado ramo jurídico ou mercadológico.

No campo das relações locatícias, em especial das relações havidas entre lojistas e empreendedores dos complexos chamados shopping centers, uma expressão latina comumente usada nos contratos é a res sperata. Mas o que significa  res sperata nos contratos de locação em shopping center

Em primeiro lugar, vale dizer que há um consenso em se tratar de uma contraprestação paga pelo locatário (lojista) ao locador (empreendedor, shopping center). Além disso, conforme entendimento firmado pelos tribunais brasileiros, a cobrança dessa contraprestação é admitida apenas nos casos de locação em que o empreendimento possui as características de shopping center.

Algumas dúvidas, todavia, podem surgir. A res sperata é o fundo de comércio? Se o locatário assina o contrato antes da inauguração do shopping, é devida? E se a entrada do lojista no empreendimento for depois? Existe a possibilidade de devolução do valor pago?

Nesta breve exposição, serão abordados esses pontos que possuem reflexos nas relações contratuais firmadas entre lojistas e empreendedores.

Res sperata e o Fundo de Comércio


Antes de discutir as repercussões jurídicas dessa contraprestação, é preciso esclarecer do que se trata o fundo de comércio. Instituto do direito empresarial, o fundo de comércio é caracterizado pelo conjunto dos bens corpóreos e incorpóreos que orbitam determinada atividade econômica, promovendo e facilitando esse exercício empresarial, tais como equipamentos, máquinas, estoque, trade dress, marca, clientela, entre outros.

A res sperata, por sua vez, é a contraprestação pecuniária paga pelo lojista ao empreendedor para utilizar parcela do fundo de comércio do empreendimento, o que inclui o estudo de mix de lojas, viabilidade econômica, estruturação técnica e física do shopping center

A tradução da expressão, algo como “coisa esperada”, dá o contorno da ideia, tendo em vista que para o lojista, o interesse em alugar uma loja em um shopping é justamente desfrutar das características intrínsecas ao tipo de estrutura, como estacionamento, amplos corredores, ambientes agradáveis e atraentes aos consumidores, localização, lojas âncoras, entre outros aspectos próprios.

Parcela da doutrina defende que a res sperata pode ser considerada também como uma espécie de taxa de reserva pelo ponto a ser locado no empreendimento, embora não seja esse o entendimento majoritário adotado pelos tribunais brasileiros.

Em qual momento é devido o pagamento da res sperata?


Como visto logo acima, a res sperata não se confunde com o fundo de comércio, pois se trata de uma contraprestação paga ao empreendedor do shopping center para a utilização da parcela do fundo de comércio do próprio empreendimento.

Mas será que essa contraprestação é devida apenas no período anterior à inauguração do shopping, quando há o custeio de estruturação e construção do empreendimento, ou pode ser cobrada do lojista que adentra à operação já estabilizada?

Embora o pagamento ocorra na maior parte das vezes no momento de estruturação do empreendimento, não há impedimento à cobrança realizada na oportunidade de entrada de um novo lojista no shopping center, funcionando como espécie de “luvas” pelo ponto, tendo em vista que a Lei de Locações prevê uma maior liberdade negocial entre as partes para esse tipo de contrato.

Todavia, a cobrança da res sperata deve ser feita apenas no início do contrato, sendo vedada, por exemplo, a cobrança da mesma rubrica por ocasião da renovação contratual, como já decidiram o Tribunal de Justiça de Santa Catarina e o Superior Tribunal de Justiça. Isso porque, nos termos do artigo 45 da Lei de Locações (Lei n. 8.245/1991), é considerada nula a cláusula que imponha obrigação pecuniária (pagamento da res sperata, no caso) para o direito à renovação.

É possível requerer a devolução do valor pago a título da res sperata?


A contraprestação paga pelo locatário ao locador nas locações em shopping centers, como visto, possui o condão de remunerar o uso da estrutura e investimentos realizados pelo empreendimento.

Nesse sentido, em regra, não há direito à restituição do valor pago pela res sperata no caso de rescisão contratual da locação. Em geral, as cláusulas que prevêem essa obrigação são claras em estipular, de forma expressa, que não haverá qualquer tipo de reembolso. 

Soma-se a isso, ainda, o entendimento dos tribunais de que a res sperata configura o usufruto da estrutura e do fundo de comércio do shopping, de maneira que, sendo comprovado que o locatário se utilizou desse arranjo inerente ao empreendimento, não é admissível a sua devolução.

Entretanto, pode haver hipótese em que é cabível a devolução do valor. Para isso, é necessário comprovar que o empreendimento descumpriu com suas obrigações atinentes à res sperata, por exemplo, caso não tenha estruturado a operação prometida, ou a tenha feito de maneira evidentemente desconforme com a previsão contratual. Outra hipótese seria no caso de ter havido a cobrança do valor para a renovação do contrato, algo vedado pelo ordenamento brasileiro, como já visto.

O insucesso do lojista, assim como o arrependimento pela operação, contudo, não são razões suficientes para solicitar a devolução do valor pago à título de res sperata, salvo eventual previsão contratual nesse sentido.

Quer saber mais? 


Os aspectos brevemente aqui abarcados, deve ser dito, não esgotam de forma alguma a temática da cobrança da res sperata e de outros valores nas relações locatícias em shopping centers, que podem ser tratadas em vários pontos. Contudo, buscou-se delinear os principais aspectos do tema. 

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Eduardo atua com ênfase na área do Direito Imobiliário, especialmente locações, negócios imobiliários e contratos. Possui experiência em demandas consultivas na estruturação de contratos e negociações. No âmbito contencioso, já atuou em demandas de cobrança, despejo, execução, discussão contratual, entre outras. Tem experiência com empresas como construtoras e incorporadoras, imobiliárias, administradoras de patrimônio e também com demandas de pessoas físicas. A atuação no Direito Imobiliário tem foco em assessoria jurídica permanente às empresas do ramo, bem como estruturação e revisão contratual e gestão de demandas contenciosas. Atua, ainda, no Direito Administrativo, com ênfase em processos administrativos, concurso público e servidores.
Eduardo atua com ênfase na área do Direito Imobiliário, especialmente locações, negócios imobiliários e contratos. Possui experiência em demandas consultivas na estruturação de contratos e negociações. No âmbito contencioso, já atuou em demandas de cobrança, despejo, execução, discussão contratual, entre outras. Tem experiência com empresas como construtoras e incorporadoras, imobiliárias, administradoras de patrimônio e também com demandas de pessoas físicas. A atuação no Direito Imobiliário tem foco em assessoria jurídica permanente às empresas do ramo, bem como estruturação e revisão contratual e gestão de demandas contenciosas. Atua, ainda, no Direito Administrativo, com ênfase em processos administrativos, concurso público e servidores.

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