Atraso na entrega de imóvel

A compra de imóveis em construção, popularmente chamados de “imóveis na planta”, costuma ser uma forma de aquisição de uma unidade imobiliária com bom custo-benefício, pois geralmente os preços são mais atrativos quando comparados com os imóveis já entregues. 

É comum, em empreendimentos submetidos ao regime da incorporação imobiliária, a compra e venda de imóveis em construção, tão logo haja o registro da incorporação imobiliária no competente Registro de Imóveis. Em geral, esse tipo de negócio é formalizado por meio de um instrumento particular de promessa de compra e venda, onde são dispostos vários pormenores do imóvel, do empreendimento, do prazo de construção e dos valores a serem pagos.

Se, por um lado, o incorporador se beneficia ao receber entradas mensais em seu fluxo de caixa para promover a obra, o adquirente colhe os frutos de pagar o preço de forma parcelada e da valorização do imóvel após a entrega das chaves, com a obra pronta.

Todavia, em alguns casos pode ocorrer o atraso na entrega da obra e, consequentemente, do imóvel. Nessa hipótese, um sonho ou investimento pode tornar-se uma dor de cabeça, capaz de provocar a ruptura do contrato e o desfazimento do negócio.

Mas quais são os direitos do adquirente caso ocorra o atraso na entrega do imóvel? O caracteriza o atraso? É possível aplicar alguma multa? Pode ser desfeito o negócio? O que acontece com os valores que já foram pagos?

A abordagem do presente artigo visa destacar alguns pontos elementares dos reflexos provocados pelo atraso na entrega de unidade imobiliária em construção sob o regime da incorporação imobiliária.

O que caracteriza o atraso?

O contrato de promessa de compra e venda deve dispor o prazo que a incorporadora terá para construir o empreendimento e entregar as chaves. Esse prazo normalmente é contado em meses. Em geral, há ainda a previsão expressa de um prazo de tolerância de atraso, dentro do qual não haverá penalidade ao incorporador e nem razão para resolução do contrato por parte do adquirente. A lei de incorporações prevê que esse prazo de tolerância deve ser de, no máximo, 180 dias corridos, contados a partir do prazo inicialmente previsto para entrega do imóvel. Assim, a entrega da unidade dentro desse prazo de tolerância não caracteriza o “atraso da obra”. 

Esse prazo de tolerância de 180 dias tem por fundamento a possibilidade de ocorrerem chuvas acima do previsto, greves, paralisações do fornecimento de matéria prima, que são fatos nem tão raros na construção civil. Tais fatos, como costumou chamar a doutrina e a jurisprudência brasileira, são riscos inerentes à atividade desenvolvida pelos incorporadores.

Ultrapassado referido prazo, ainda que haja cláusula prevendo a isenção de responsabilidade da incorporadora, configura-se o atraso na entrega do imóvel. Mas quais os reflexos práticos disso? 

Reflexos do atraso na entrega do imóvel: devolução de valores, multa, fixação de multa moratória

Verificado o atraso, desde que não haja culpa do adquirente, pode ser promovida a resolução do contrato, desfazendo-se o negócio. Caso seja essa a vontade do adquirente, a incorporadora deve devolver a integralidade dos valores já pagos, incluindo a comissão de corretagem imobiliária, caso esta tenha sido paga pelo adquirente. Deverá ser paga, ainda, a multa estabelecida. 

Caso não tenha sido fixada multa penal no contrato, a jurisprudência tem admitido a aplicação da multa que tenha sido estipulada para descumprimento do adquirente, mas na hipótese do atraso, aplicada contra a incorporadora. Tais valores devem ser devolvidos no prazo de até 60 dias, contados da data da resolução do contrato.

Por outro lado, se o adquirente optar por manter o contrato, aguardando a entrega do imóvel, será devida multa moratória em valor equivalente a 1% do montante pago pelo imóvel, para cada mês de atraso, até a efetiva entrega da unidade. Ocorrendo tal hipótese, não é possível cobrar a multa mencionada no caso de resolução do contrato. 

Em suma, ou cobra-se a multa e devolução de todos os valores quando houver a resolução do contrato, ou cobra-se a multa mensal pelo atraso quando a opção for receber a unidade.

Quais as formas que podem ser utilizadas para desfazer o negócio e receber valores? É preciso alguma medida judicial?

Normalmente, as previsões acerca das consequências do atraso na entrega da unidade constam nas minutas dos contratos, além de decorrerem da previsão legal da Lei n. 4.591/1964 (Lei das Incorporações).

Isso não quer dizer, contudo, que a solução será sempre amigável e terminará em um acordo extrajudicial ou termo de distrato. Quando não há consenso, por exemplo, sobre a causa do atraso, pode haver atrito entre as partes e ser necessária uma medida judicial para resolver a questão.

Nessa hipótese, pode-se ingressar com uma ação para declarar resolvido o contrato por culpa da incorporadora, em razão do atraso, e cobrar a devolução dos valores pagos. A depender das circunstâncias, pode haver, ainda, pedido de condenação por danos morais.

Arrematando: é preciso atenção no momento da contratação e agir de forma diligente quando verificado o atraso

A atenção no momento da assinatura do contrato de promessa de compra e venda do imóvel em construção é fundamental para analisar se os prazos, incluindo o prazo de tolerância, atende às expectativas. Do mesmo modo, deve-se atentar para a multa prevista no instrumento contratual.

Percebido o atraso, é preciso entrar em contato com a incorporadora para a verificar a possibilidade de resolver a questão extrajudicialmente. Também é interessante a solução ágil, seja para ingressar com a ação, seja para realizar o acordo, pois em alguns casos a incorporadora pode ter problemas em realizar os pagamentos da devolução dos valores.

O delineamento aqui proposto elenca alguns dos pontos mais comuns relacionados aos direitos do adquirente no caso de atraso na entrega de imóvel em construção. O tema, contudo, possui maior profundidade e outros aspectos relevantes podem surgir, dependendo das especificidades e circunstâncias do caso.

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