Cláusulas abusivas nos contratos de compra e venda de imóvel em construção

Cláusulas abusivas nos contratos de compra e venda de imóvel em construção

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A questão da compra e venda de imóveis “na planta”, sob o regime da incorporação imobiliária, em geral desperta algumas dúvidas aos adquirentes. Estes, mesmo deparando-se com cláusulas abusivas, nem sempre contam com uma assessoria jurídica para esclarecimentos e assessoria. 

Por se tratar de aquisição, na maioria das vezes, de significativo valor, o ideal é que haja precaução por parte dos adquirentes no momento de análise e revisão das cláusulas do instrumento da promessa de compra e venda. 

Pontos como cobrança de taxas para confecção do contrato (taxa SATI), prazo para entrega do imóvel, índices de correção monetária das parcelas e eventuais juros de obra, assim como a cobrança de taxa para cessão do contrato geram reflexões que nem sempre são sanadas antes da assinatura do contrato de promessa de compra e venda, podendo trazer transtornos adiante.

No presente artigo, pretende-se tratar de forma sucinta sobre os pontos acima mencionados, com o intuito de esclarecer o que é aceito e o que é reprovado pelos tribunais. A compreensão de tais limites é importante na medida em que, tanto para os adquirentes quanto para os incorporadores, a acertada redação das cláusulas evita possíveis litígios e desentendimentos contratuais.

Taxa SATI

Uma prática até outrora comum, mas que foi reduzida drasticamente após julgamento da matéria pelo Superior Tribunal de Justiça, é a cobrança de taxa para redação da minuta do contrato de promessa de compra e venda e organização dos documentos, conhecida popularmente como taxa SATI (serviço de assessoria técnico imobiliária). 

O entendimento que prevaleceu judicialmente é o de que tais tarefas, como redação contratual e organização de documentos, estão inseridas na atividade exercida pelos incorporadores, não podendo haver cobrança para algo que já é de obrigação do vendedor e compõe o dever de informação, em especial sob a ótica do Código de Defesa do Consumidor. Dessa forma, havendo a cobrança da taxa, é viável a propositura de ação para ressarcimento do pagamento indevido. 

Prazo de entrega do imóvel deve ser determinado

Com relação ao prazo de entrega do imóvel, deve haver determinação específica e expressamente constar no contrato, sendo vedada a ausência de termo para entrega. Do mesmo modo, esse prazo não poderá ser condicionado a nenhum evento, como obtenção de financiamento, com exceção do prazo de tolerância legalmente admitido (ao incorporador é conferida a tolerância de 180 dias, contados do prazo final previsto em contrato, para efetivamente entregar as chaves ao adquirente, sem ser punido por isso).

Caso haja silêncio contratual, sem previsão de prazo, poderá o adquirente solicitar judicialmente que seja determinado um prazo. Eventual descumprimento desse prazo fixado na demanda ocasionará sanções ao incorporador, tais como pagamento de aluguel ao adquirente pelo período de atraso. O entendimento majoritário é filiado à previsão de prazo tendo-se em conta a prática e os costumes locais (se, em determinado local, usualmente é previsto o prazo de três anos para entrega, esse será o prazo fixado judicialmente).

Índices de correção monetária das parcelas

Outro ponto relevante é a previsão de correção monetária das parcelas do preço do imóvel, na hipótese em que o pagamento é diferido. É comum prever um indexador para reajuste enquanto o empreendimento é construído (em geral CUB ou INCC) e outro para correção das parcelas após a entrega das chaves. Também é praxe que haja a previsão de índice substituto se, eventualmente, o principal seja extinto. 

Todavia, é vedada a estipulação alternativa de índices no intuito de aplicar aquele que apresentar a maior variação. Ainda, caso haja atraso na entrega do imóvel, deve cessar a correção monetária pelo índice pactuado e ser aplicado o IPCA, exceto quando este for mais gravoso ao consumidor, conforme já estipulado pelo STJ.

Juros de obra

Já os juros compensatórios, conhecidos como “juros de obra” ou “taxa de evolução de obra”, podem ser cobrados quando previstos contratualmente.  Entretanto, não devem ultrapassar o limite legalmente estabelecido, de 1% ao mês, nos contratos firmados diretamente com a incorporadora e em que os juros são pagos a ela, sob pena de abusividade da cláusula. Nos casos de contrato de mútuo com instituição financeira (financiamento do imóvel), os juros podem ser superiores ao limite legal, hipótese em que obedecerão critérios específicos, como a taxa média publicada pelo Banco Central.

Em virtude da taxa ser caracterizada como um encargo pago ao financiador ao longo da construção do empreendimento, os juros de obra não podem ser cobrados após o prazo previsto para entrega do imóvel, com exceção do período de tolerância de atraso. 

Caso haja a previsão de cobrança do encargo após a entrega da obra, a cláusula contratual constitui abusividade já reconhecida pelos tribunais. Do mesmo modo, vencido o prazo (incluindo-se no cômputo a tolerância) sem que a obra tenha sido entregue e permanecendo a cobrança, é viável pleitear a devolução dos valores pagos indevidamente. 

Taxa de cessão do contrato

Seguindo a análise, parte-se para a cobrança de taxa de cessão do contrato. Quando o adquirente optar por vender o imóvel antes da entrega das chaves e da individualização das matrículas, o que estará sendo negociado, em verdade, é o direito de aquisição daquela unidade.

Nessa hipótese, ocorre a cessão da promessa de compra e venda (cessão dos direitos aquisitivos e, por consequência, das obrigações previstas no pacto) e não a venda do imóvel propriamente dito, ainda não individualizado no Registro de Imóveis e cuja escritura pública ainda não foi outorgada pela incorporadora ao adquirente. 

O novo adquirente substitui o anterior, assumindo seus direitos e obrigações, que podem ser resumidas em pagar o preço (obrigação) e receber o imóvel (entrega das chaves e outorga da escritura pública).

Em alguns contratos, há a previsão de que, ocorrendo a cessão dos direitos aquisitivos, incidirá a “taxa de cessão”, devida ao incorporador. O fundamento da cobrança da referida taxa geralmente é o custeio de pesquisa de cadastro, obtenção de documentos e gastos administrativos. Contudo, essa disposição pode ser considerada uma cláusula abusiva e a cobrança dela decorrente ser afastada.

Embora o tema não esteja totalmente pacificado, o principal critério adotado para verificar a abusividade da taxa é o montante ou base de cálculo utilizada para obter-se o valor. Dessa forma, há uma tendência em considerar abusiva a taxa de cessão quando é cobrada sobre o valor total do contrato, fixada em percentual, por exemplo, de 1% a 5% do valor do negócio jurídico.

A cobrança de valor moderado, plausível com o argumento de modificação de documentos, tende a não ser considerada abusiva. Por outro lado, quando o valor é estipulado em percentual do contrato (o que provoca um montante final elevado, em regra), os tribunais reconhecem tais cláusulas como abusivas e, consequentemente, a ilegitimidade da cobrança da taxa de cessão, pois não há contraprestação que justifique tal custo.

Concluindo: precaução na revisão do contrato

Em resumo, são abusivas as cláusulas: que preveem a cobrança de taxa para confecção do contrato (taxa SATI); que estipulam prazo indeterminado para entrega da obra ou condicionado a evento futuro; que prevejam índices alternativos para correção monetária, aplicando-se o que for mais elevado; que estipulem a cobrança de juros de obra mesmo após a entrega do imóvel; que estabeleçam a cobrança de taxa de cessão do contrato em percentual do valor do negócio, ou em montante injustificadamente elevado.

O recorte aqui promovido elenca algumas das mais comuns cláusulas abusivas encontradas em contratos de promessa de compra e venda de bem imóvel em construção. Não há, todavia, pretensão de esgotar a temática, que é consideravelmente mais extensa.

As possíveis cláusulas abusivas aqui tratadas merecem atenção dos adquirentes e das incorporadoras. Se não houver uma prévia análise do instrumento contratual e resolução da questão antes da assinatura da promessa de compra e venda, eventualmente uma parte poderá alegar a abusividade da cláusula (adquirente) ou não ceder na sua aplicação (incorporador). Nessa circunstância, será necessária negociação extrajudicial ou, em último caso, demanda judicial para resolução da contenda.

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Eduardo atua com ênfase na área do Direito Imobiliário, especialmente locações, negócios imobiliários e contratos. Possui experiência em demandas consultivas na estruturação de contratos e negociações. No âmbito contencioso, já atuou em demandas de cobrança, despejo, execução, discussão contratual, entre outras. Tem experiência com empresas como construtoras e incorporadoras, imobiliárias, administradoras de patrimônio e também com demandas de pessoas físicas. A atuação no Direito Imobiliário tem foco em assessoria jurídica permanente às empresas do ramo, bem como estruturação e revisão contratual e gestão de demandas contenciosas. Atua, ainda, no Direito Administrativo, com ênfase em processos administrativos, concurso público e servidores.
Eduardo atua com ênfase na área do Direito Imobiliário, especialmente locações, negócios imobiliários e contratos. Possui experiência em demandas consultivas na estruturação de contratos e negociações. No âmbito contencioso, já atuou em demandas de cobrança, despejo, execução, discussão contratual, entre outras. Tem experiência com empresas como construtoras e incorporadoras, imobiliárias, administradoras de patrimônio e também com demandas de pessoas físicas. A atuação no Direito Imobiliário tem foco em assessoria jurídica permanente às empresas do ramo, bem como estruturação e revisão contratual e gestão de demandas contenciosas. Atua, ainda, no Direito Administrativo, com ênfase em processos administrativos, concurso público e servidores.

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