Meu inquilino não paga o aluguel: o que fazer?

Meu inquilino não paga o aluguel: o que fazer?

Navegue por tópicos

Precisando de advogado?

Preencha o formulário abaixo e receba nosso contato

Navegue por tópicos

Meu inquilino não paga o aluguel: o que fazer?

Com frequência considerável o proprietário de imóvel que aluga o bem a um inquilino se depara com a inadimplência do aluguel. Cedo ou tarde, locadores estarão sujeitos à desagradável sensação de ter alguém utilizando seu bem imóvel sem receber a contrapartida financeira ajustada em contrato.

A inadimplência provoca reações e repercussões distintas, a depender de quem é o locador (pessoa jurídica ou pessoa física) e do grau de dependência do recurso financeiro proveniente do aluguel para custeio das próprias despesas. Apesar de uns sentirem mais que os outros, a inadimplência deve ser combatida com agilidade, sob pena de aumentar o prejuízo experimentado.

De todo modo, a pergunta que muitos fazem é: o que fazer quando o inquilino não paga o aluguel? Normalmente, a dúvida se desdobra em outros questionamentos, tais como: qual o primeiro passo a ser tomado? Posso entrar logo com a ação de despejo? O inquilino terá que desocupar o imóvel imediatamente? 

A abordagem do presente artigo visa destacar algumas respostas às perguntas mais comuns relacionadas ao inadimplemento do aluguel e à retomada do imóvel.

Primeiro passo: é preciso notificar o inquilino?

O primeiro passo a ser tomado consiste na abordagem da inadimplência, comunicando ao inquilino a situação e informando-o das eventuais consequências. É claro que uma inadimplência que seja na verdade um atraso de alguns dias não denota maiores preocupações, principalmente levando em consideração o histórico do locatário.

Se, todavia, o atraso se transformar na ausência de pagamento de aluguel, ou seja, após duas semanas ou mais do vencimento original e feito contato com o inquilino, permanecer a situação de inadimplência, recomenda-se o envio de notificação extrajudicial (que poderá ser por e-mail, se assim dispuser o contrato de locação) requerendo o pagamento do aluguel e encargos sob pena da propositura da ação de despejo. 

O teor da notificação, bem como seu timing, será averiguado conforme a relação entre locador e locatário e o histórico de pagamento dos aluguéis. Caso haja suspeita de situação de insolvência do inquilino, recomenda-se adotar uma postura mais célere, a fim de evitar o aumento do prejuízo.

Nesse meio tempo, pode ser consultada a situação patrimonial do inquilino, no intuito de verificar se há outras ações de cobrança ou execuções que possam colocar em risco eventual tentativa de recuperação de crédito.

Após a notificação, permaneceu a inadimplência. Qual atitude tomar?

Caso a situação de inadimplência permaneça mesmo após a notificação do locatário e realização de tratativas para pagamento do débito, recomenda-se a propositura de ação de despejo.

Um questionamento recorrente: com quanto tempo de aluguel em atraso posso requerer o despejo do locatário? 

Não há um prazo mínimo estabelecido em lei. Ou seja, em tese, qualquer atraso no aluguel poderia fundamentar uma ação de despejo. Na prática, se observa um bom senso por parte dos locadores, assim como um certo tempo até notificar o inquilino, tentar cobrar extrajudicialmente para então procurar uma assessoria jurídica e promover a ação de despejo.

Muitas vezes, o interesse do locador em que a locação seja mantida faz com que haja uma tolerância em relação ao atraso do pagamento do aluguel. Todavia, isso não gera um direito ao locatário em atrasar o pagamento todo mês. 

Dito isso, é comum que haja um, dois ou até três meses de aluguel em aberto antes que seja promovida a ação de despejo.

Mantida a inadimplência após as tratativas para pagamento, portanto, será promovida a ação de despejo.

Vamos promover a ação de despejo. Como funciona?

A ação de despejo é o meio previsto em lei para retomada do imóvel que foi objeto da locação. 

Deverá haver a opção, primeiro, em cumular o despejo em si (retomada do imóvel) com a cobrança dos aluguéis ou não. Feita essa escolha, é preciso verificar se o caso concreto permite a concessão de medida liminar de despejo, que em resumo, determina que o locatário desocupe o imóvel em 15 dias, após ser intimado para tanto.

Ou seja, proposta a ação de despejo com pedido de liminar de despejo, o Juízo analisará o caso e, verificando o preenchimento dos requisitos legais, determinará, antes da defesa do réu (locatário), que este desocupe o imóvel em 15 dias. Claro que, na prática, esses 15 dias demoram um pouco mais, levando-se em conta o tempo para obter a decisão, distribuir-se o mandado e cumpri-lo.

Embora haja outras previsões legais que garantem a concessão de liminar de despejo, a que nos interessa é relacionada à falta de pagamento do aluguel. Nesse sentido, se houver o inadimplemento por parte do inquilino, o locador poderá pedir a desocupação em sede de liminar caso o contrato de locação esteja desprovido de garantia. Esta é, inclusive, uma das razões que levam a alguns locadores optarem por não pactuar garantia da locação (fiança, seguro fiança, caução, etc.).

Para haver a concessão da medida liminar, ainda é preciso que o locador preste caução, depositando em juízo valor equivalente a três meses de aluguel.

O locatário pode, todavia, no prazo de 15 dias, pagar o que deve acrescido dos encargos, custas e honorários, evitando assim o despejo. 

Se houver garantia vigente, não será possível requerer a medida liminar de despejo fundamentada no inadimplemento do inquilino. Dessa forma, o locatário será citado para oferecer defesa e o processo seguirá até a sentença, quando o Juízo poderá determinar então o despejo.

Com o julgamento procedente da ação de despejo, o locatário deverá desocupar o imóvel em 15 dias, quando o fundamento da ação seja a falta de pagamento do aluguel.

Arrematando: procedimento de cobrança que vai desde tratativas extrajudiciais até a ação de despejo.

Em termos práticos, o passo a passo após o inadimplemento do aluguel por parte do inquilino consiste em cobrá-lo extrajudicialmente, notificá-lo, ingressar com a ação de despejo e cumprir o despejo. Caso haja o pagamento ou acordo para pagamento entre algum desses atos, naturalmente suspende-se o passo seguinte.

Na prática, não é raro que após a propositura da ação de despejo o inquilino desocupe o imóvel voluntariamente. Nesse caso, deverá ser comunicada a desocupação voluntária e inequívoca do imóvel, requerendo a expedição de mandado de imissão na posse, para retomada do imóvel.

As medidas de cobrança extrajudicial, assim como a propositura da ação de despejo, devem ser tomadas de forma ágil e objetiva, no intuito de reduzir eventuais riscos de insolvência. Cada caso, contudo, possuirá uma abordagem específica, sempre voltada para a manutenção da locação, quando for possível e interessante ao locador, bem como para a retomada célere do imóvel, se houver sinais de insolvência ou inadimplência crônica.

O delineamento aqui proposto elenca os aspectos mais objetivos e práticos da cobrança de aluguel em atraso e retomada do imóvel objeto da locação fundamentada no inadimplemento do aluguel.

Gostou do assunto ou ficou com alguma dúvida? Acompanhe nossas redes sociais e nosso blog, sempre com temas relevantes e atualizados. Se necessário, entre em contato com a nossa equipe para um atendimento personalizado.

Eduardo atua com ênfase na área do Direito Imobiliário, especialmente locações, negócios imobiliários e contratos. Possui experiência em demandas consultivas na estruturação de contratos e negociações. No âmbito contencioso, já atuou em demandas de cobrança, despejo, execução, discussão contratual, entre outras. Tem experiência com empresas como construtoras e incorporadoras, imobiliárias, administradoras de patrimônio e também com demandas de pessoas físicas. A atuação no Direito Imobiliário tem foco em assessoria jurídica permanente às empresas do ramo, bem como estruturação e revisão contratual e gestão de demandas contenciosas. Atua, ainda, no Direito Administrativo, com ênfase em processos administrativos, concurso público e servidores.
Eduardo atua com ênfase na área do Direito Imobiliário, especialmente locações, negócios imobiliários e contratos. Possui experiência em demandas consultivas na estruturação de contratos e negociações. No âmbito contencioso, já atuou em demandas de cobrança, despejo, execução, discussão contratual, entre outras. Tem experiência com empresas como construtoras e incorporadoras, imobiliárias, administradoras de patrimônio e também com demandas de pessoas físicas. A atuação no Direito Imobiliário tem foco em assessoria jurídica permanente às empresas do ramo, bem como estruturação e revisão contratual e gestão de demandas contenciosas. Atua, ainda, no Direito Administrativo, com ênfase em processos administrativos, concurso público e servidores.

Deixe sua opinião

Qual sua opinião sobre o assunto? Escreva abaixo e vamos debater sobre o assunto.

{{ reviewsTotal }}{{ options.labels.singularReviewCountLabel }}
{{ reviewsTotal }}{{ options.labels.pluralReviewCountLabel }}
{{ options.labels.newReviewButton }}
{{ userData.canReview.message }}
Receba semanalmente, alertas de novas publicações e fique por dentro dos seus direitos.

Ao se cadastrar você declara que leu e aceitou a política de privacidade e cookies do

plugins premium WordPress

O que você procura?